曾经“睡城”如今新贵的番禺，其实难以复制

并不是所有板块都能成为番禺。
再造一个番禺，并非不可能，只是，不是所有板块都能做到；并且，如今恐怕需要更多一些耐心才行。
老树开新花！上周末，番禺20年大盘广州碧桂园新组团亮相；在刚过去的“五一”假期，结束长达10年纠纷的广地花园开放新样板房；还有20年新货持续在线的祈福新邨，这些20年大盘见证了城市的成长，更见证了一个时代。
番禺，是“新广州人”最早的移居地之一，也是最早被誉为“睡城”的地方。
一早，睡眼惺忪的番禺业主赶到市中心上班；晚上，堵着车人挤人回家，这样匆忙的“钟摆人生”在番禺区各大环境优美、看似悠闲的大社区里并不少见。
不过，现在的番禺已非当年的番禺。根据2018年的人口数据，番禺作为人口流入区域，常住人口以177.7万人的数量位居全市第二，增量也是全市第二。
现在的番禺楼价更非当年的番禺楼价。据统计，20年过去，番禺楼价涨幅高达12-14倍，如今的“睡城”早已成了新贵。
城市不断长大，郊区变市中心区是必然的，在这个过程里，番禺真是“优等生”。
所以，如今很多近郊板块都把番禺当作样本，告诉看楼者——今天你对我爱理不理，明天你会高攀不起。
是不是真的如此？
事实是，番禺的蜕变是不可复制的。
首先，是天时。
番禺兴起，得力于房地产黄金20年。
当年华南板块的“八大金刚”有多牛？个个都是超千亩甚至高达7000亩的大盘！而当年，正是房改房允许上市，房地产勃发、潜在购买力大幅增长的年代。这些条件，如今不可能重来。
番禺的兴起还得力于南拓之力，这也就解释了：几乎是同时起步的北部花都、从化板块，为何却远远追不上番禺的原因。
再者，是地利。
从地理环境上看，番禺与中心区连接更加紧密，海珠、天河的购买力可以直接辐射外溢到番禺。比照广州北部，由于中间隔着偌大的白云区，发展路径便完全不同。
两者互为作用，才造就了一个“从大盘到新城”的番禺，缺一不可。
所以，并不是所有板块都能成为番禺。
现在，如果购房者要购买郊区物业，要特别小心，很多板块拿自己和番禺比，其实并不恰当。
首先，房地产黄金20年已经过去，开发商造城的力量已经无法与当年相比。
再者，市场消费力从峰值开始下降，刚需“蛋糕”在缩小。据《经济日报》报道，全国住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在博智宏观论坛第三十二次月度例会上表示：“现在中国住宅户均为1.1套，人均建筑面积大概在35-40平方米之间。”央行调查统计司也有一个数据可做佐证。据调查，2012年中国城镇住宅存量有2.2亿-2.5亿套。当年中国城镇居民家庭数已达到2.48亿户，因此在2012年，便估算中国城镇户均住房约1套。