任泽平：全球历次房地产大泡沫催生、疯狂、崩溃及启示(4)

目录
1 美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫
1.1 背景：经济繁荣、享乐主义、消费信贷
1.2 狂热：政府支持、银行助推、投机盛行
1.3 崩溃及影响：飓风、房价暴跌、股市崩盘、1929年大萧条、蔓延成世界经济危机
2 日本1986-1991年房地产泡沫
2.1 形成：经济繁荣、广场协议、日元升值、低利率
2.2 狂热：银行推波助澜、国际热钱流入、投机盛行
2.3 崩溃：房地产泡沫轰然倒塌，日本金融战败
2.4 影响：失去的二十年
3 中国1992-1993年海南房地产泡沫
3.1 形成：特区实验，南巡讲话，住房改革
3.2 狂热：财富神话
3.3 崩溃及影响：宏观调控，银根收紧，烂尾楼，不良贷款
4 东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴
4.1 1997年亚洲金融风暴始末
4.2 亚洲金融危机的背景条件：金融自由化、国际资本流入和固定汇率制
4.3 金融风暴前后东南亚地产泡沫的催生与崩盘
4.3.1 泰国
4.3.2 马来西亚
4.3.3 中国香港
5 美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机
5.1 形成：网络泡沫破灭，“居者有其屋”计划，低利率，影子银行
5.2 疯狂：政府刺激，银行助推，短融长投
5.3 崩溃及影响：利率上调、次贷违约、国际金融危机、沃尔克规则
6 历次房地产泡沫的启示
正文
房地产是周期之母，十次危机九次地产。本文研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示，包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。往事并不如烟，时代变迁人性不变。
1 美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫
世界上最早可考证的房地产泡沫发生于1923-1926年的美国佛罗里达州，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为源头的20世纪30年代的全球经济大危机大萧条。