贪婪预售制，限制土拍，能做到吗？

预售制显然会给购房者带来很多不好的问题。购房者买房要等两三年才到手,更糟糕的是,这些年里,如果开发商资金链断裂,导致一个烂尾项目,那么他就要付钱还本付息,最坏的情况是,大家要气得流血;从合同的法律关系上看，获得巨额利益的地方与银行没有任何责任。

毫不谦虚地说，中国的房地产通过预售制，把资本贪婪表现的入木三分，把房子的资产属性玩到了极致。
开发商用买房者的钱盖房子的成本远远超过盖房子的成本，不但要担心高额的购房费用，还要担心会不会如期交付。
既然预售制如此悲催，为什么说问题不在预售制呢？
事实上，在一个正常的经营环境下，不存在烂尾，一切都会履约，这是合法的。预售系统的问题是表面的，房地产的主要问题肯定不在预售系统。
部分调研机构提供的数据如下：2022年上半年，全国住房市场烂尾率为3.85%，对应的烂尾楼面积为2.31亿平方米。如果不能保证交付，，房地产市场的贷款全部崩盘，那一定会是一场巨大的灾难。不管有没有直接的法律责任，所造成的民生严重后果，所有受益方谁也逃不脱责任，这就是为什么去年底出台金融十六条，两周融入了六万亿，必须保交付。
出现烂尾的直接原因是房子销量大比例下沉，开发商的钱无法收回，抽空了新楼盘的建设资金。这就产生了一个问题，既然是预售，开发商已经最大限度地利用了资金流，而且是从业主手中得到的资金，怎么会出现资金链断裂？

问题的重点就在这里。
房地产不同于其他商品，它本质上是土地财政，也就是说，是地方政府从老百姓那里看重土地资源，成为土地资源的管理者，从而有了独占性与定价权，这就是土地出让金。。而且这个土地出让金是巨大的，占到房产价值的60%以上。正是这笔对老百姓来说隐形的成本，决定了如果没有预售制，开发商完全用自有资金，或银行货款支撑土地出让金及建安费用，是很难赚钱的；开发商贷款支付土地转让金，负担已经很沉重，必须通过预售制才能抵住建安费，才能良性运转。