资本故事9：次贷危机和雷曼兄弟(2)

1970年，美国政府成立了联邦 住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation）, 即房地美的前身。
随着两房的设立，抵押贷款证券化开始普遍起来。抵押贷款证券化指的是两房把买进的住房贷款重新包装成住房抵押贷款证券（Mortgage-Backed Securities），依照贷款的风险来决定证券收益率，然后转卖给投资者。
一开始只有政府机构出卖房贷证券，但后来以雷曼兄弟为代表的私人金融机构以大量收买房贷、出卖房贷证券来谋取盈利。
雷曼兄弟到底做了什么？
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雷曼兄弟有100多年的历史，是美国老牌的私人银行之一。由于次级贷款违约风险较高，贷款利率自然较高，雷曼兄弟从中看到了机会。在债券市场人们用3A 2A 3B 2B来评价不同资产的信用等级(如下图)。雷曼兄弟发现，当穷人和富人购买同类房产时，资产都是3A级资产，但贷款利率却有两种，银行发给穷人的贷款利率远高于给富人的贷款利率。由此雷曼兄弟设计了一个精巧的游戏。以两种贷款利率之差为基础，雷曼兄弟推出各种不同类型的固定收益产品。收益率高的高达30%以上，收益率低的却只有3%-4%，却都贴着3A级的金字招牌。高利率引发了全世界投资者的强烈追捧，随着美国房价的逐年增长，身处其中的商业银行、投资银行、保险公司均赚得盆满钵满。雷曼兄弟甚至一跃成为美国五大银行之一，被称为“华尔街的证券之王”。

房地产泡沫为什么会破？
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尽管雷曼兄弟将次级贷款包装成了华丽的3A级理财项目，将美国的次贷危机转移到了全世界，但这些理财产品，其根源仍是穷人对的房贷的还款能力和信用问题。华尔街把美国穷人贷款买房的高风险，转嫁到全球化的理财产品市场，这就是固定收益产品的3A级游戏。