加杠杆了！深圳楼市，也妥协了(3)

深圳当时发布二手房参考价，其实是给楼市降杠杆。而如今取消，则是让杠杆回归，或者说是加杠杆。
参考价并不是要求买卖双方必须按照参考价来成交，参考价是给银行，让银行按照参考价给予购房者贷款，达到降杠杆的效果，从而给市场降温。
举个例子。以深圳南山区一套1200万的房子为例。参考价之前的挂牌价是1200万，参考价发布之后，挂牌价普遍被打了8折左右，假如参考价发布后是1000万。
那么你在参考价发布之前购买这套房子，假如是首套，首付是360万，可以向银行贷款840万。参考价发布之后，虽然挂牌价变成了1000万，但业主的心理价1200万不会变，你买这套房子总价仍需要1200万。
但银行则是按照参考价给予贷款，也即你最多只能从银行贷款700万，首付则需要500万。
发布前首付360万，发布后首付500万。杠杆下降，让一大批人失去了购房的勇气和实力。最终起到给市场降温的效果。
如今二手房参考价取消，银行贷款不再按照参考价执行，而是重新网签备案价和评估价就低原则。这也就意味着杠杆回归，你买这套房子，很大概率依旧可以贷款840万元。
杠杆增加了，看似利好，但实际作用有限。逻辑很简单，深圳房价高不可攀的大背景下，已经形成了一道难以逾越的天堑，横亘在了大多数人面前。
换句话说，深圳的房子已经和绝大多数普通打工人没有关系。以前奋力一跳，掏空6个钱包，或许还有希望。
然如今，奋力一跳也够不着。而且，从上一轮房价大涨，掏空了大多数购房家庭的六个钱包，硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%。而2008年，中国居民部门杠杆率仅有17.9%。
中心城市的居民杠杆率超过了70%，深圳高达94.7%，杭州、南京更是在百分百之上。
在经济、收入复苏依旧不明朗，青年失业率更是创6个月新高的大背景下，已经没有钱包可以掏了。
这时候，你说取消二手房参考价，给你加杠杆，你觉得有用吗？
显然作用不大，一方面收入起不了，付不起首付。另一方面，即便能够凑齐首付，不确定性的大环境下，还愿意背负巨额贷款的人，也不多了。
更为重要的是，深圳3月份成交的二手房中，有一半是低于参考价成交。可见，价格已经难以守住，参考价已经逐渐演变成了深圳业主的救命价，这时候取消，挂牌价非但高不起来，而且会比之前更低。
后续中心城市楼市的基本面应该是就是这样不温不火的状态，想火起来不可能，没有基础。想冷也不可能太冷，毕竟教育与房子捆绑在一起，有购房需求尤其是有小孩上学需求的人，攒够了钱还是会买。