房地产信托投资基金（REITs）

房地产信托投资基金（REITs）
一、REITs的定义
房地产信托投资基金英文全称为Real Estate Investment Trust，简称REITs。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分用于发放分红，剩余部分用于REITs运作。
从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是物业REITs，即特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的收益向投资者还本归息;其二是基础设施REITs,即将基础设施按照价值分为一定数量的证券，再向市场进行出售，购买这部分证券的投资者可以分享基础设施带来的收益。
二、REITs的发展历程
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。
我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。