房地产信托投资基金（REITs）(4)

8.杠杆较低
同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但杠杆较低，2020年8月7日证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中，指引对基金负债限制适度放宽，要求总负债不得超过总资产的28.57%。
五、影响我国公募REITs推出的主要阻碍
1.认知上存在误解:将REITs单纯作为房企的融资工具
对于REITs出现的意义存在着这样一种误解:“REITs"只是为房地产公司提供融资便利的一种工具，因此存在推升开发商杠杆的风险。在REITs的运作过程中开发商的经营理念容易变得激进不利于行业整体稳步发展；由于REITs是将不动产投资转为证券投资的重要方式，存在将地产泡沫等风险转移至资本市场的风险”这是片面甚至错误的观点。REITs的出现并非单纯的作为开发商的融资工具。从公众参与投资的角度看REITs有助于丰富投资者进行资产组合选择时的可行集；从REITs产品底层地产的选择上来看，以能产生稳定现金流的不动产为基础。反映的是“长期投资”而非“一次销售”的开发模式；从市场调控来看，REITs具有价值发现的功能，可以作为拓宽市场调控过程中的参考指标。由此可见，REITs反而具备协助房企控杠杆，减少商品房买卖过程中投机行为的作用。
2.关于REITs的法律框架不完全
从REITs在美国的发展史看，1960年美国通过的《房地产投资信托法案》是REITs诞生的标志。后续REITs的产品设计、强制分红、税收政策等方面都从法律层面予以规定。因此REITs的发展离不开针对REITs而设定的专项法律法规。美国、中国香港、新加坡等市场对REITs的诸多方面已经形成一套完整的制度体系。虽然我国早在2008年就已经出台了关于开展房地产信托投资基金试点的若干意见，但至今尚未对REITs的产品设计、投资范围、税收政策等方面形成完整的规章制度。这成为阻碍REITs在我国推进的因素之一。
3.不具备成熟的市场条件
我国的房地产市场发展之迅速有目共睹，商品房销量在近几年更是屡创新高，相比房地产市场发展速度及市场体量而言，不动产相关的金融产品发展速度相对较缓，脱节的情况不利于房地产市场平稳持续的发展。REITs的产品具备金融及不动产二重属性，可以作为二者协调的纽带之一。但在二者发展不匹配的前提下，具备不动产金融资质的相关机构及人才尚不能满足推动REITs快速发展的需求，因此不成熟的市场条件成为制约REITs发展的因素之一。