房地产信托投资基金（REITs）(5)

六、REITs的魅力和优势
REITs通过资金的“集合”为中小投资者提供了投资房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。
REITs对投资者而言，扩大了投资范围，提供了一种相对安全、收益稳定、流动性强信息透明且与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品。
REITs对政府而言，可以帮助盘活社会存量房产，从而扩大税基（实行累进税率，随着税基的增大，税率也不断提高）。
七、REITs对于基础设施建设的推动
基础设施建设长期以来是我国经济发展的重要动力之一，但因基建导致的债务杠杆也日益受到关注。
基础设施REITs产品的发行则为基础设施项目开辟了一条全新的投融资渠道。
基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。
通过REITs产品的发行，将缺乏流动性的基础设施资产转变为流动性强的标准化权益性金融产品，吸引更多社会投资者参与，有效解决了基础设施项目资金投入量大、回报周期长，无法短期变现等问题。
同时，相关数据显示，目前我国基础设施领域存量资产总规模大约为380万亿元人民币，其中30%-40%有使用者付费机制、能够带来经营性现金流的经营性资产，即120万亿元人民币，这些经营性资产潜在的REITs底层基础资产总额每年达到6万亿元左右，基础设施REITs市场空间很大，对解决基础设施建设融资问题提供了一个非常好的工具。
八、REITs应用典型案例
1.物业REITs应用案例—中信启航
2014年5月21日，中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”(中信启航)在深交所综合交易平台挂牌交易，交易将面向持有深圳A股证券账户或基金账户的机构投资者。中信启航成立于2014年4月25日，总规模逾人民币50亿元，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。两处物业地处一线城市，写字楼价格稳健。均处在各城市的核心商圈，属于稀缺物业。且租户履约能力强、租期长期、租金具有较强市场竞争力。
该基金由中信金石基金管理有限公司管理，退出时，该基金计划将所持物业出售给中信金石发起的交易所上市REITs或第三方。中信启航计划的基础资产为中信证券位于北京和深圳的两幢自有物业——北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦，中信证券已承诺未来将按市场价格租用这些物业。