居住小区地下室产权归谁所有？

居住小区地下室产权归谁所有？
北京市泰泽律师事务所律师/何欣荣 申黎

前不久，我所代理了一起关于居住小区公共区域经营权及经营收益的案子：某小区业主委员会将管理该小区的物业管理公司告上法庭，认为被告利用属于业主所有的地下室进行经营，侵犯了全体业主的财产收益，要求法院判令被告停止对地下室的的经营行为，将地下室的经营权交给业主委员会，返还历年的租金收入，并赔偿全体业主的经济损失。
在代理该案的过程中，我们发现不仅是业主、物业管理公司、开发商，甚至一些著名的专家、学者在居住小区的公共区域问题上都存在一些模糊的认识。那么，地下室的的经营权和产权究竟属于谁所有？我们认为：地下室的经营权是依附于地下室产权的，谁拥有地下室的产权，谁就拥有地下室的经营权。
关于地下室的产权归属问题，应当从地下室的建设、销售、分摊以及人防工程的权属性质等多方面来分析，而不应从单一的或笼统的角度就认为地下室的产权归业主或开发商所有。我们认为：在商品房销售时，地下室中未分摊部位和空间的产权应属于原建设单位――开发商所有；在商品房销售时，地下室中已分摊部位和空间的产权应属于全体业主所有；而地下室中人防工程的产权，应属于国家所有，由政府的人民防空办公室管理。上述观点的理由是：
一、依据所有权原理，房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种，而居住小区的开发商作为房屋及辅助设施的建设单位，对于地下室的产权属于原始取得。因为原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品，开发商投资建成商品楼，就是通过生产方式原始取得了商品楼中全部房屋和空间的产权。而继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为，使所有权发生转移而取得的所有权，比如购房人通过购买商品房而取得所购买房屋的所有权。开发商将原始取得的包括商品房在内的房地产产品出卖给购房人，购房人按照合同支付价款后，取得了所购买房屋的所有权，成为该房屋的所有权人（业主）。但是，业主所取得的也只是所购买房屋及合同约定公摊面积的所有权，并没有取得未购买和未分摊面积的所有权。因此，地下室中未分摊的部位和空间的产权并没有转移，仍属于开发商所有。