居住小区地下室产权归谁所有？(2)

二、通过现行法律、法规和事实情况也可以判断出未分摊的地下室属于原建设单位所有，而不属于业主。以北京市为例：
1、依据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，可分摊的公用面积为：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。这些规定说明了业主享有共同共有权利的范围只是分摊的各种设施、设备用房，不包含地下室的其他部位和空间。业主在买房时仅仅支付了分摊面积的价款，没有支付未分摊面积的价款，因此，依据《民法》等价有偿的原则，业主没有支付未分摊面积的对价，当然就没有取得未分摊部位和空间的产权。
2、依据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，不应计入的公用建筑空间是：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营、自用的房屋。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》也规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从上述这些规定可以看出，地下室有大量的空间没有分摊，也没有出售给业主，是可以由开发商销售或出租的。地下室中未分摊部位和空间并不属于公摊面积，其所有权仍然属于建设单位，建设单位有权对其自营、自用。
3、我们收集到了北京市一些商品房项目的《商品房买卖合同》及开发商与业主在购买商品房时关于分摊面积的约定，从实践中也可以看出，业主不可能购得地下室的所有权。以北京市的商品房为例：大多数业主分摊并拥有共有权的公用部分只是：水箱间、水泵房、集水坑、风机房、管道间、电气井、设备井、正压送风井、电梯井、电梯前厅、过道、配电室、值班警卫室、垃圾间；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。上述分摊的公用部分并未包括地下室中的其他部位。因此地下室未出售以及未分摊部位的产权并没有发生变更，仍然属于原始产权人――开发商所有。