上海一中院：村民违反一户一宅非禁止性规定不会导致买卖合同无效

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上海一中院（2019）沪01民终9789号民事判决及该案一审判决认为，同一乡镇村民间的买卖，合同合法有效，《土地管理法》第62条规定的农村村民“一户一宅”非禁止性规定，违反该规定不会导致农村房屋买卖合同无效。【注：本案中，农村房屋买卖双方为同乡镇范围内集体组织成员，且买受方一家户口已迁入案涉房屋】
我赞同上述观点。我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多关于上海农村房屋买卖的文章，本文再介绍一下上海农村房屋买卖的相关法律问题。
01合同效力
（一）一般法理
《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”
《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
《合同法解释一》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”
《合同法解释二》第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第15条规定，正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。