上海一中院：村民违反一户一宅非禁止性规定不会导致买卖合同无效(5)

（一）上海高院的规定
《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定：
第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
（二）经典案例
1、同一乡镇村民间的买卖，合同合法有效
上海一中院（2019）沪01民终9789号民事判决及该案一审判决认为，同一乡镇村民间的买卖，合同合法有效，《土地管理法》第62条规定的农村村民“一户一宅”非禁止性规定，违反该规定不会导致农村房屋买卖合同无效。
上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第3527号民事判决认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被上诉人在向上诉人购买系争房屋时，与上诉人是同一乡镇的村民，具有农业户口，具备拥有宅基地房屋的资格。上诉人与被上诉人签订的《转让房屋协议》是双方当事人的真实意思表示。合同签订后，被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款并实际入住系争房屋至今，该合同已经履行完毕。此外，双方间的房屋买卖行为已经过政府有关部门的审批，被上诉人也已取得了系争房屋的宅基地使用权证，应为合法有效。上诉人在合同履行二十多年后起诉要求确认房屋买卖合同无效，主张房屋归其所有，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第1981号民事判决认为，罗1与罗2签订的《转让协议》，系双方真实意思表示，是兄弟间对各自所属老宅的处分。《转让协议》签订后，罗2依约向罗1支付了对价，罗1亦向罗2交付了房屋，《转让协议》至此已履行完毕。在上述协议履行完毕后的十余年中，协议所涉老宅历经数次拆除及翻建，在此期间，罗1也从未就老宅的转让提出过异议，现罗1在他处有居住房屋的情况下，要求确认《转让协议》无效并要求确认成为并非其出资建造的某宅8号房屋之产权人，不仅缺乏依据，亦有违诚实信用原则，本院实难支持。