上海一中院：村民违反一户一宅非禁止性规定不会导致买卖合同无效(4)

《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从上述法律的规定可以看出购买农村宅基地房屋是不符合法律规定的，但是，上述法律又没有明确禁止。
《房地产法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”农村宅基地上建造的房屋时“未依法登记领取权属证书的”房屋，但是《房地产法》的适用对象是“城市房地产”【《房地产法》第1条：为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。】
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“……农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
2、结论：从全国看，法院一般都是将非同一农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同认定为无效合同
司法实践中，法院一般都是将非同一农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同认定为无效合同：有些判决认为非同一集体经济组织之间的农村房屋买卖合同无效是因为违反了上述某一条法律的规定【如《土地管理法》（2020年01月01日生效）第9条】；有些判决并未直接援引某一个具体的条文来认定合同无效，只是含糊的以买卖双方非同一农村集体经济组织成员为由认定合同无效。但是，纵观上述法律法规，似乎不能直接得出结论——非同一农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同无效【这也使得上海高院的规定（详见下文）在法理上讲的通】。

02上海高院的规定和代表性案例
上文是根据全国性的法律法规等规定来分析农村房屋买卖合同的效力，但是农村房屋买卖问题并非一个简单的法律问题，所以研究每个地方的具体政策和案例，对于判断发生在该地区的农村房屋买卖合同的效力及相关利益（如动迁利益）分配有着举足轻重的作用。