「2022蓝筹年会」陈全生：建议有条件的地方政府打折购买闲置房屋，发展分时度假旅游(2)

到底怎么转型？我认为，“有房住”不等于“有住房”，政府应该保证“人人有房住”，但是保证不了“家家有住房”，“居住需求”和“买房需求”不是一回事。
发达国家大城市、特大城市的租房占比是40%-60%，我们2019年城镇居民家庭住房拥有率就达96%（央行的一个调查报告的数据）。过去，有一句话叫“市场管商品房，政府管保障房”，其实，政府不仅要管商品房的买卖市场，还要管租赁房的租赁市场，要管好两个市场。当然，管的是市场规则和秩序。政府最重要的职能是为租房都租不起的低收入居民提供保障房——即廉租房。
要按照十四五规划纲要的要求，加快培育和发展住房租赁市场。要把单一对销售市场的调控转变为销售市场和租赁市场并重的调控，把买房的调控转为买房和租房并举的调控，把租房作为一种生活方式，做到租房也能乐业，把那些买不起或者暂时买不起大房、好房的居民从销售市场引导到租赁市场。
构建“出租受奖励，闲置被处罚”的制度安排，保证租住者与买房者的利益均等，人们就会根据收入水平、居住环境、上班远近等，对租房还是买房做出理性的选择。
2010年时，我曾提出一个16字的方针，即“允许买房、限制卖房、奖励租房、闲置罚款”，建议限卖不限买，你有钱，买多少房都行；但是限卖，打击房地产投机，不是打击其买，而是打击卖。
怎么打击？买房后一年就卖的，差价的95%国家收走；两年卖，差价的85%国家收走，三年75%，四年65%，五年55%，五年以后随便，再不让卖，就憋死了。利用增值收益税递减的办法，首先准确锁定投机者，然后根据投机程度不同，给予不同力度的打击，最终是保护和释放了住房刚需。
当然，市场体制下是买卖自由，限制卖房也是不对的；但当出现过度投机的时候，政府就应出手，给予打击，等调整期过后，调整回来就是了。所以我说允许买房，限制卖房。
让人家买了，又不让人家卖，总得给一条出路，所以叫做奖励租房。把房子租出去，租金所得税全免，其他所得税也减三分之一，若租给低收入的人，所得税减半，或更多优惠。
这样的好处有三：一是利用一部分老百姓的钱给另一部分老百姓解决“有房住”；二是让老百姓合理合法获得财产性收入，扩大了中产阶层；三是让低收入家庭散居、混居在社会中，避免集中引发社会问题。
市场也有失灵的时候。买了房，不卖不租也不住，闲置。政府就要行政干预。