社区更新·谈｜东京老旧小区的更新经验

自20世纪70年代开始，日本的老旧小区发展面临一系列挑战。物质空间方面，老旧小区的居住环境品质下降、公共空间和配套设施不足等问题日益凸显；社会人口方面，日本老龄化、少子化现象严重，尤其在老旧小区中导致住房空置、社会活力不足等问题。本文基于对日本老旧小区更新的发展历程和主要方式的总结，并以东京都板桥区的高岛平和足立区的花田两个小区的更新案例作为研究对象，从参与主体、更新手段、议事机制三方面分别总结其经验与特色。
日本老旧小区的更新历程
在日本，老旧小区的来源，主要是二战后和泡沫经济时期为应对住宅短缺而大量建设的集合住宅。1976年，《第三期住宅建设五年计划》提出，推进既有住宅更新、市区再开发事业和住宅地区改良事业。进入21世纪，面临经济增速放缓、人口增长停滞、城市化率达到65%左右的发展瓶颈，日本住宅需求大幅消退。2001年《第八期住宅建设五年计划》明确将住宅政策核心转向存量更新。特别是，2004年都市基盘整备公团和地域振兴整备公团的地方都市开发整备部门合并为UR，标志着都市更新为主的城市发展战略得到关键性的落实。
日本没有明确的老旧小区划定标准。现在一般将适用1981年旧耐震基准的小区视为老旧小区，2016年全日本共有1600个这样的老旧小区。东京是老旧小区比较集中的城市，1983年以前建设的住宅小区有285个，其中近半数（147个）分布在东京中心地区20km以内的范围。大多数东京小区的规模不大，300户以下的小区约占80%，5栋以下的小区约占70%。
总体而言，日本的老旧小区更新包含4种主要方式：小区再生，存量活用，用途转换，让渡返还。各种方式可以单独使用，也可以在同一个小区更新中混合使用。

日本老旧小区物质空间的更新方式本文基于代表性、知名度、更新内容等方面的考量，选取花田和高岛平2个老旧小区的更新作为案例。
首先，它们都是典型的老旧小区，其老旧特征体现在以下几点：一是建成时间早，建筑物和配套设施过时或老化，花田建成于1964年，高岛平建成于1972年；二是均为UR在日本经济高速发展时期修建，公共空间较少，建筑密度较高；三是从社会人口构成看，二者的老龄化率都极高，花田小区老龄化率为54%，高岛平小区为49%，且住户收入普遍不高；四是从地理位置看，案例距离市中心约10km左右，地处东京城市核心区。