社区更新·谈｜东京老旧小区的更新经验(2)

其次，这两个案例是日本老旧小区更新的成功案例，具有较高的知名度。花田作为UR老旧小区更新的代表性项目，曾获得2015年好设计奖，2015年环境宜居设计优秀奖。高岛平是首都圈内规模最大的小区。高岛平更新项目曾得到日本诸多媒体的关注和报道。
此外，两者在更新内容上各有侧重，能从不同侧面反映出日本老旧小区更新的多元举措。花田曾面临房屋本体和配套设施老化、小区运营维护不经济、居住品质下降以及安全隐患等问题，UR为了更好地回应国民需求，并推进公共利益的增加，承担起小区物质空间的综合更新任务。由此，花田更新更多围绕物质层面的整体改造展开。
相对而言，高岛平更新则更多聚焦于社会层面的更新和发展。高岛平是东京较早安装电梯的高层住宅小区，居住品质和适老化程度都相对较高。但正因高层建筑多，在顶峰时期的1980年有超过50人在此跳楼自杀，令其被冠以东京“自杀圣地”的称谓。故而，地域性社会活力的提升成为高岛平更新的核心目标和最大挑战。
花田小区更新
花田小区位于东京市足立区，距离市中心15公里。占地19.1万平米，共计80栋楼房、2725户。2011年开始启动更新，侧重于物质层面更新改造。由于项目规模大，更新目前还在进行中。
1）参与主体
总体而言，花田小区的更新改造主要通过市场机制运行，同时充分结合了政府和民间力量。花田更新改造的参与主体包括UR、足立区政府、花田协议会、社区居民、鱼沼市。
UR和足立区是项目的主要推动者。UR作为花田小区土地和建筑物的所有者，花田主要的更新改造的设计、规划和建设，都是由UR完成或推动的。UR作为独立行政法人，进行更新的主要动力仍然是经济因素。空屋率上升使得老旧小区运营维护成为UR的经济负担，如何提高空间利用效率是UR的目标。更新改造可以通过空间改造直接减少空屋率，也可以提高人居环境吸引更多住户。
与UR在物质层面推动不同，足立区主要负责在社会层面推动项目实施。一方面与UR沟通，对更新的相关信息进行公示和宣传；另一方面与居民沟通，收集反馈居民意见。足立区希望通过更新老旧小区提升这一片区的整体面貌，提升区域活力。
2010年2月，UR和足立区牵头成立了花田小区及其周边地区综合社区营造协议会（后简称花田协议会）。花田协议会在更新改造中发挥着信息枢纽和沟通中心的作用，各个相关的参与者通过花田协议会沟通交流，对现有问题进行识别，并为这些问题提供规划上的解决途径。