独家揭秘中国首支公募REITS鹏华前海万科(184801)的三大真相

风险声明：本文章仅作为相关学术研究之用，不构成对于任何资产的任何建议及意见。我们与鹏华前海万科REITs相关参与主体没有任何商业关系，作为独立咨询机构我们的立场不容置疑。
今年6月份上市的“首批”公募REITs受到市场追捧，实际上早在2015年我国就发行了第一支公募REITs基金-鹏华前海万科REITs，这支基金并没有受到广泛的关注，但实际运行的如何，收益如何，是很多想配置新一批公募REITs的投资人，非常想了解的。
普通投资者想把这支基金的实际情况看透，不是一件容易的事儿，我们帮您深挖，重点关注以下几个问题：
1、被粉饰过的基金报告，想要掩盖什么？
2、承诺的“溢价退出”，为何0对价转让？
3、底层资产的租金收入有补偿条款？投资人收益到底如何？
下面请大家和我们一起吃瓜~~
基金梗概：
鹏华前海万科REITs(184801)是中国首只投资REITs项目的公募基金，于2015年6月8日正式获批并完成注册，6月26日限量发行。鹏华前海万科REITs的发行，意味着公募基金投资范围将拓展到不动产领域。
本基金初始设立规模为30亿，其中前海金控作为基石投资人认购3亿，2年内不得转让；鹏华基金认购 1000万，3年内不得转让。基金在10年期内为封闭式基金，此后转为 LOF债券型基金。投资标的方面，基金除投资前海公关项目公司股权（占募集资金总额的42%左右）外，还可投资于固定收益类、权益类资产。利润分配方面，基金每年分配一次利润，将不低于90%的可分配利润分配给投资者。
基金以 12.6682 亿元作价获得项目公司50%的股权并获取前海公馆项目自 2015年1月1日至 2023年7月24日的100%营业收入（除物业管理费外）。
所持有的前海公馆项目预计总投资人民币约7.7亿元，占地面积9.3万平方米，含约33栋企业办公物业、1个大型公共建筑和约6个小型公共建筑，总建筑面积约为6.52万平方米。根据基金招募说明书披露，目前前海公馆项目全部已通过《租赁合同》或《租赁预订合同书》与租户签约入住或确认入住意向。租户共有49家企业，签约期为3年、5年或 7年，三种签约期占比分别为11.3%、42%、46.7%。根据约定，项目公司50%股权在2021年底前，分四次逐步转让退出。