这个“财富密码”，很多人才发现(5)

数据来源：房天下
而整个龙岗中心城的商业平均水平不到190元/㎡，一路之隔的某大型住宅底商月租金也仅在210元/㎡左右。
以48㎡的商铺为例，每平租金可达273元/月，万科所运营的底商每月较片区平均水平高出9100元左右，全年则是近10万的差额。
超大社区背靠约52万㎡大社区
大社区通常都会形成聚集效应。万科启城家园仅一期就有约2110户，整个社区又以刚需为主，且大部分业主都是首套房。自住型客户较多，因此楼校长预估交楼后的入住率将会比较高。

万科启城家园规划示意图入住率较高就意味着人更多，人多消费需求也多，社区的商业也就越兴旺，这也是万科启城家园的客源底气所在。背靠如此大的社区，自身未来预估约有8000 的居民，再加上周边华盛小区及金洪观荟等约7056位居民（数据来源：安居客，约1746户，每户按4人算），万科启城家园的社区商铺仅存量客源就十分充足，共预计约有1.5万人。长湖地铁口4号线拉动超强客流众所周知，红山商圈的发展就离不开地铁的带动作用，因填补了片区的交通空白，2011年时红山的商铺价格仅在3万 ，但在4号线地铁开通后如今价格已到13万 ，10年间增值率达到了860%。

数据来源：房天下红山不仅商铺价格飙升，其自身的商圈价值也是在这一时期成型。而观澜同样属于地铁首开片区，4号线北延线的7个站点均在观澜，这将赋予片区超强的商业价值。如今4号线延长线已于2020年10月28日正式开通，中期日均客流量约89万人次，远期预计将达到日均近100万人次。（数据来源：深圳地铁4号线北延线百度百科）