合作开发开始反噬

经济观察网 记者 田国宝 最近一段时间，韩利都在为如何把项目的盈余资金调集到集团总部发愁，“开始商量好的，现在合作方不同意了”，由于资金调集受阻，他所在的项目及区域承受了来自总部的巨大压力。
韩利是一家TOP 10房企的项目负责人，他所在的项目属于小股操盘，合作方是本地一家小企业，也是项目土地所有者，持有项目51%的股份，“最初合作时就约定，由我们统一归集资金，交付后结算”。
但由于房地产流动性风险不断蔓延，“即便是没有爆雷的企业，合作方也很谨慎。”韩利说，“不是不信任我们，而是行业就这样，没法让人相信。”
在保交付背景下，部分地方政府进一步收紧了预售资金监管力度，房企总部从项目公司调取资金的难度加大，“尤其是出险的房企，几乎不可能从项目上调出资金。”韩利说。
“合作方限制等于又给总部提取资金加了一把锁。”韩利表示，这个时候，合作项目较多的房企就会比较被动。
合作开发项目，曾是帮助房企分担风险、以较少自有资金快速冲千亿的利器，但如今，在房地产流动性风险频发、市场持续下行等一系列因素影响下，合作开发转而成为了压垮骆驼的最后一根稻草。
截流
韩利所在项目位于三四线城市，分两期开发，总货值超过20亿元，目前一期项目去化接近九成，二期还未开盘。由于项目现金流已经回正，按照公司要求，股东可以对盈余资金适当提取。
所谓盈余资金，是指开发贷和预售资金，减去土地出让金及一定时间内建安成本的差额，这部分资金长时间躺在项目账上，从企业角度看是一种资源浪费，为了提高资金使用效率，项目股东通常会对盈余资金进行提取。
2021年预售及资金监管趋严后，可以提取的盈余资金还需要扣除监管资金。
韩利所在的项目为增资入股，投入成本相对不大，扣除成本和监管资金后，虽然盈余不多，但在当前流动性相对紧张的情况下，这笔资金是维持房企运营及按时偿债的主要来源。
根据双方合作时的约定，项目现金流回正后，预留三个月左右的建设资金，双方股东可以将盈余部分以借款形式、按照持股比例进行分配。由于合作方对资金使用效率没有太多要求，所以约定盈余资金统一归集到韩利公司。