合作开发开始反噬(3)

由于很长一段时间里预售资金监管较为宽松，多数预售资金会被房企调集到总部统筹使用。
2021年开始，部分城市要求土地出让金必须为自有资金，并对拿地资金进行穿透式监管，使得前融无法继续，房企杠杆大幅下降。一直到三季度末，受房企爆雷影响，多数城市收紧了预售资金监管，金融机构开始对部分房企抽贷，债权机构要求项目留存足够偿债资金或要求项目对资金进行封闭式管理。这样一样，房企总部调集资金的空间大幅萎缩。
上述房企财务人士表示，一般项目预售资金都存放在债权银行开设的账户中，一旦触发提前还款机制，部分激进的银行会从预售资金账户中划款。但受影响更大的是非标融资占比较大的房企，部分房企的非标融资，将预售资金账户抵押给债权方，“包括项目公章、财务章、银行秘钥都在债权机构手中，流动好的时候无所谓，一旦风声紧了，预售资金基本被管死了，很难提取出来”。
每个城市对预售资金监管方式不同，有的按备案货值的比例进监管，通常为10%-40%左右；有的按建安成本监管，通常为1倍-1.5倍左右；有的城市实施分级监管，评级越高的企业，监管比例越低，评级越低的企业，监管比例越高。
今年以来，部分地方政府进一步加强了预售资金监管力度，以中部某省会城市为例，原来提取预售资金仅需要两个章，现在则需要四个章。
多位房企人士告诉经济观察网，今年下半年以来，预售资金提取难度进一步加大，“一些城市，即便符合提取标准，审批时间都加长了，原来可能几天就下来了，现在得几周。”一位房企人士表示。
合作方制衡
没有出险的民营房企，虽然预售资金提取相对便捷，但不同企业也面临着不同的境遇，其中合作项目较多或非标融资占比较大的房企，受合作方和债权方制约，预售资金提取格外困难。
韩利告诉经济观察网，房企总部从项目提取资金分为两种：
一种是返本，前期合作双方竞拍土地时支付的土地出让金，要么以投资方式注入，要么转变为股东借款，如果不涉及前融，开发贷下来后，项目预留部分运营资金，剩余资金会按比例返还给股东。
第二种是利润预分配，项目公司现金流回正后，剩余开发贷及预收资金，在扣除监管资金后，合作双方对项目公司盈余资金进行利润预分配。
民企合作项目中，如果开发贷覆盖前融后还有盈余，即便是项目还没有预售，盈余资金可以由股东按比例进行提取。但在与国企和央企的合作项目则难以实现，“他们担心如果项目销售不好，未来可能出问题。”上述房企财务人士表示，对利润预分配，央企和国企同样积极性不高。进入预售阶段，即便实现现金流回正，最多能说服央企和国企返还土地出让金等前期投入，但他们一般不会接受对盈余资金实行利润预分配。