合作开发开始反噬(2)

当韩利公司财务人员与合作方协商提取盈余资金时，对方以项目保交付为名拒绝配合，在以往，合作方如果不配合涉嫌违约，但在当下，合作方提出的保交付理由充分，而且，通常情况下，对盈余资金提取需要合作方配合，如果合作方不配合，很难实现。
在以往项目股东对预售资金提取过程中，通常会让建筑商、供应商出票进行配合，或者让银行出具保函，以达到合规提取监管资金的要求。预售资金监管趋严后，在资金审批、审核及提取比例等方面均从严，建筑商、供应商和银行在配合提取预售资金时也变得谨慎。而且，项目建设过程中，经常发生增加工程款等情况，导致最终结算价高于合同价，所以，出于对房企潜在风险的担忧，为了保证项目顺利交付，合作方往往会要求为项目建设预留更多资金。
韩利判断，合作方可能担忧他们公司有出险的潜在风险，万一担忧变成现实，韩利的公司无法归还借款，合作项目就存在烂尾风险。
韩利理解合作方的考量，但公司总部不理解韩利所在的区域。
据韩利介绍，年初公司总部安排资金使用计划时，每个节点都很紧凑，任何一个节点的资金出现问题，都可能导致公司陷入绝境。
“这笔资金肯定要按期到总部的，这是硬指标。”韩利说，如果最终合作方不愿配合，项目和区域需要从其他渠道获得资金来填补窟窿，“以往经常向施工方、供应商拆借几个月，现在他们也没钱了”。
由于资金数量不大，向总部回款的事容易解决，让韩利更头疼的是二期项目的销售，一旦二期项目去化不好，现金流有可能重新回到负数，“现在还是正的，可还了开发贷后呢？”
一位民营房企财务人士透露，与国企、央企合作的项目，由于合作方风控和合规性要求较严格，提取预售资金同样困难重重，不仅耗时长，也不一定能获批。
“合作项目，你要做什么事，必须股东都同意才行。”该财务人士表示，一般情况下，由于合规性限制，国企和央企的资金效率低于民企，“你着急用钱，但对方不着急”。
前奏
以往，房企为减少自有资金投入，加大资金使用效率，拿地或多或少都使用前融，也就是说，拿地资金中有相当一部分比例为非标融资，项目开发贷获批后，优先偿还和替换的是前融资金。
施工方、材料供应商也普遍需要为房企垫资，所以，项目建设过程中，开发商并不需要太多建安成本支出，而是等到交付后，才对建安成本统一结算。
在这种情况下，一个房地产项目进入预售阶段，预售资金多数用来偿还开发贷，如果开发贷无法覆盖前融，还有部分预售款要偿还前融。