合作开发开始反噬(4)

另外，在当前形势下，国企和央企对民企合作方的资金链缺乏信心，“如果民企合作方哪天爆雷了，这个项目就需要国企、央企来接手，会相当棘手。”该财务人士表示，所以他们宁愿让资金在账上闲置。
此外，被质押给金融机构或合作股东为金融机构的项目，预售资金提取同样困难。“债权机构首先考虑的是，在扣除监管资金后，剩余的资金能否覆盖自己的债权，肯定不允许提取。”上述房企财务人士表示。
罪与罚
在房地产行业中，合作开发是一种较常见的模式，一方面，在土地价格不断上涨的情况下，合作开发可以减少单家房企的资金投入，尤其在一二线城市土地市场，两家或多家房企联合拿地的情况较为普遍。合作拿地有多种情况，有两家或多家房企联合拿地；也有资源合作，土地和资本合作，政府资源与资本合作等；还有金融机构直接参与配资或拿地后参与配资等。
另一方面，在房地产周期波动行情下，合作开发可以更好地分摊项目去化风险。在2014年房地产市场低潮中，大量地方龙头房企爆雷，主要由于风险过度集中，最终导致现金流断裂。
房地产快速发展期，部分实施高周转模式的房企，通过合作开发模式不断降低权益比例、加大杠杆迅速扩大规模。历年的黑马房企普遍权益占比较低。
按照2022年中期财报，70家主要房企有23家母公司股东权益占比低于50%，德信中国、上坤地产等房企甚至低于30%，融信、绿城、中梁、招商蛇口等房企的股东权益占比也普遍低于40%。
从权益比来看，股东权益占比低于50%的23家房企中有13家已经发生爆雷；股东权益占比大于50%的47家房企中，爆雷房企数量为12家。
相比来看，权益占比低的房企，爆雷概率相对更高，当然，爆雷房企中，恒大、荣盛、华夏幸福等房企的母公司权益也很高；但母公司股东权益较低的房企，如果存在大量隐形负债，则意味着隐形杠杆更高，风险也就更大。
2021年三季度以来，合作项目逐步变成房企的定时炸弹，一旦合作项目一方股东出现爆雷，合作项目及另一方股东就会面临较大的风险和压力。
韩利认为，一方股东爆雷，最佳方式是另一方股东把项目收购过来，快速做切割，可以避免将风险传递至项目，但如果需要收购的项目太多，会占用大量的资金，有可能让自己陷入流动性风险中。
在韩利看来，对合作项目中没有爆雷一方股东来说，这是一个两难选择，尤其是涉及合作项目较多的房企，“不收购的话，项目可能就停在那儿了；收的话，一个是考验现金流，二个是考验后期去化能力”。
上述房企财务人士也表示，目前民营房企预售资金提取比例普遍低于20%，受限资金远远大于监管要求，有相当一部分资金被合作方股东限制提取，尤其有明股实债的项目“很多对资金实行封闭管理”。