3000点关口多位私募大佬重磅发声！四季度有望反弹消费、地产产业链或走强(6)

反观中证1000，以“专精特新”为代表的新兴制造业占比较大，而金融地产和传统消费占比小，新兴制造业的景气度驱动与海外需求、国产替代进程息息相关。疫情爆发以来，随着我国出口份额的提升以及“卡脖子环节”国产替代的不断推进，新兴制造业的整体景气度反而有所提高，成为了受益者。今年俄乌战争的爆发，加剧了海外制造业供应链紧张的问题，反而加速了我国制造业市场份额的提升，这也是4月份以来新兴制造业股价走强的核心原因之一。

数据来源：敦和股票团队整理
回到四季度A股走势的判断上，股指的涨跌将受盈利驱动的影响。前三季度的盈利支撑力量来自于基建和出口，而四季度在外需边际走弱的环境下，消费和地产变得更为重要，尤其是地产销量，或是四季度市场整体和风格表现的决定因素。通过对人口流动和销售面积对比分析，笔者认为当前房地产需求的萎缩已经达到阶段性低点，需求延迟而不是消失，特别是一二线城市，需求潜力仍然牢固。因此，只要政策能合理引导预期，四季度的地产销售有望在去年四季度低基数效应下企稳。
关于地产的需求潜力，可以做一个简单测算。16年以来，户籍人口的城市化率每年以1%的速度提升，每年新增户籍的城市人口在1400万左右，按照第七次人口普查我国城市人均居住面积36.52平方米，每年新增的需求大约在5.1亿平左右，基本与过去几年统计局公布的一二线城市销售面积吻合。自16年后，一二线城市的年均住宅销售面积未见明显增长，而房价上行，表明一手商品房仍处于供不应求的状态。
笔者判断，鉴于人口不断的流入，未来十年，一、二线城市维持甚至超过年均5.1亿平的概率较高。再看三线及以下城市，15年棚改后全国的需求增量均来源于三线及以下区域，从15年的6.9亿平增长到20年的10.4亿平，假设未来五年增销售规模回落到棚改货币化刺激之前的6.9亿平并保持不变，加上一、二线城市的销售面积，全国每年保守计算也有近12亿平的年均销售面积。而根据统计局公布的数据，22年1-8月全国住宅销售面积有累计同比27%的下滑，按照这个数据推演，全年仅有11亿平的销售面积，已经低于未来5-10年的均衡值。当前的商品房销售的疲弱，是多种因素叠加带来的一个快速下行，需求延迟而不是消失。随着利率的不断下降和贷款政策的松动，未来的销售面积有望向均值回归。当然，基本面修复过程未必在四季度完成，但只要有企稳预期存在，地产的边际变化就会在股价中体现。