刘释骏：房产代持风险如何防范？

借名买房的风险有很多，第一个风险就是代持人违约产生的风险。在房产代持的法律关系里面，有的代持人会直接将房子据为己有，拒不返还，拒绝配合办理房屋的过户手续，甚至还会要求实际出资人腾出房屋。

此外代持房屋也可能被名义持有人擅自出卖，这在物权法上可以被界定为无权处分。如果名义持有人向购买房屋的人隐藏了代持房屋的市值，并且以市场价格出卖房屋，那么实际出资人无法将购买房屋的买家主张返还房子，只能要求代持人返还卖房所得的房款。在维权期间，卖房款可能已经被代持人挥霍了，没法返还房产代持第二类人可能带来风险的就是代持人的亲属，有时候代持人也会面临家庭关系破裂的风险，而一旦代持人出现意外去世，那么他名下的财产可以理所当然的被视为基本人的财产，进而他的父母配偶和子女等等这些继承人都可以要求继承。所以要求已故的代持人返还房子就更加困难。比如，有位客户是北京人，拥有北京的购房资格，出于好心让朋友借自己的名义买了房并替朋友代持。但后来丈夫因病去世，他名下的财产就需要继承，而客户名下的房子有一半是需要按照法定继承来处理。
所以劝朋友把房子过户回去，但是却被公婆误会把房子过户给朋友的行为是转移财产，后来提交好多证据交给法庭，才终于让法官相信这个房子不是客户本人购买，而是替朋友代持。

借名买房还有代持人的债权人引起来的风险。根据物权法的相关规定，我国实行的是物权登记主义，房屋产权证上所载明的权利人，即可被视为房屋的实际所有权人，因此尽管您和您的朋友私下里约定这个房子所有权是您的但是朋友作为显现在外的代持人，在其他不知情的人眼里代持的房子就是朋友的，这时候如果代持人出现债务危机，那么债权人就可以直接对登记在代持人名下的房产主张权利，要求查封，甚至还有可能被强制执行。例如江苏省高级人民法院就曾发文，明确告知下面的各级法院建明买房关系中，实际出资人不能抗拒法院强制执行名义所有人名下的房子，由此引发的执行异议之诉案件应驳回其诉讼请求。因此如何防范代持人未来债务风险，可能引起的代持房产损失，也是考虑委托别人代持时不可忽视的因素。