二手工业净地能否交易

笔者在日常工业地产交易服务及咨询中，经常遇到有些买卖工业地产的客户咨询，主要是其想购买某某企业的一块净地，看能否交易。今天，我就这种交易的可行性及相关注意事项，跟各位朋友详细阐述并分享一下。

一、 核实土地使用权转让是否符合法定条件：
（一）买卖双方自由二手交易的情况下：根据中华人民共和国《土地管理法》、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》、《房地产管理法》等相关法律法规、管理条例及地方规定，卖方与相关国土部门就相关交易地块肯定签订了《国有土地使用权出让合同》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第 (一)项和第39条第1款规定，原合同应该明确约定了卖方转让此地块必须达到的法定条件：
1、 必须已经付清全部土地出让金并且取得国有土地使用证；
2、 要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；
3、 只有以上两个条件同时具备，才可以转让。

如果卖方所持有的国有工业用地土地使用权仅是一块净地，即使完全支付了土地出让金，但没有进行任何投资建设，显然违反了《房地产管理法》第38条第(1)项和第39条第1款和我国法律关于国有土地使用权转让的相关规定，属于非法转让土地使用权行为，双方肯定无权交易。
（二）土地使用权约定的转让限制条款：当地政府部门将土地出让给卖方时，可能为了招商便利，额外给用地企业很多招商优惠，但在土地出让合同中一般会约定了土地使用权转让限制条款，比如：超过多少年才允许转让、多少年内转让必须交回政策优惠额等。因此，买方在交易前应先去相关部门核查清楚。