二手工业净地能否交易(2)

（三）法院执行裁定将卖方工业土地使用权给买方的情况下：法院执行裁定具有法律赋予的强制执行力，在此种前提下过户土地使用权，应该是没有问题的，但双方除要按规定承担相关交易税费外，还要补齐欠缴的土地出让金、土地使用税、土地闲置费（根据《城市房地产管理法》第25条的规定，超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。具体闲置费由当地国土部门按相关地方规定计算。）、土地开发违约金（土地出让合同有约定条款）等。

二、 以买方受让卖方企业股权形式转让土地使用权：
（一） 如果卖方已经达到了城市房地产管理法规定的转让条件，受让卖方企业股权形式转让土地使用权，肯定是合法可行的，但买方受让股权后会承担原卖方企业股东所有应承担的现有债权债务以及将来可能发生的或有负债，在买方调查不清或卖方刻意恶性隐瞒的情况下，会承担无底的风险，笔者建议买方尽可能不要采取此种方式，因为你可能无法调查清楚；
（二） 如果卖方未达到城市房地产管理法规定的转让条件，而双方以股权转让之名，行非法转让土地使用权之实，其行为则完全符合我国《刑法》关于非法转让土地使用权罪的构成要件，会因非法转让土地使用权罪而被追究并承担相关刑事责任。
三、综上所述，正常买卖双方之间就二手国有工业用地使用权净地（包括民用土地使用权）除司法执行裁定过户外，若未达到规定条件，笔者认为是不允许自由交易及过户的。