最高检发布“检察为民办实事”——行政检察与民同行系列典型案例（第十一批）(3)

2020年12月4日，金某向湖北省人民检察院（以下简称“湖北省院”）申请监督。
【检察听证过程】
听证前准备。湖北省院审查后认为，本案《分户评估报告》系征收拆迁中对房屋进行的价值评估，应依据《国有土地上房屋征收评估办法》确定评估时点和有效期；金某主张的《房地产抵押估价指导意见》关于估价报告有效期的规定在本案不能适用，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。因金某对法律规定仍有疑问，“法结”难开，湖北省院决定举行公开听证，并邀请社区书记、退休公安民警、律师等3名群众工作能力强、具有征收工作经验的基层代表、人民监督员担任听证员，以更好释明法理，促进服判息诉。
公开听证。2021年6月7日，湖北省院组织召开听证会。围绕“评估时点”“评估时间”的区别，就评估报告是否有效以及征收补偿标准是否合理等问题开展听证。
听证会上，承办检察官作为主持人介绍案情，双方当事人分别陈述各自主张与理由。检察官针对争议焦点中“评估时点”与“评估时间”进行阐释说明：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十五条、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条以及《国有土地上房屋征收评估办法》第十条均规定，征收决定公告之日为被征收房屋价值的评估时点，以使被征收房屋评估客观反映征收决定作出时的价值，避免征收补偿标准随着市场变化产生浮动。《分户评估报告》的落款时间是评估公司作出评估报告的时间，即评估公司根据上述法定程序依照“评估时点”对被征收房屋价值进行评估得出结论的具体时间。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定的分户评估报告作出程序，以及案涉项目分户初评公告的相关证据，可推定本案中的《分户评估报告》的出具时间应在2016年11月27日公告期满之后。
房地产抵押评估是确定房地产抵押贷款额度的价值依据，具有较强的时效性，因此《房地产抵押估价指导意见》对估价报告的有效期作了规定；而房屋征收中价值评估，其法定评估时点是《国有土地上房屋征收评估办法》中规定的“征收决定公告之日”，房屋价值在确定评估时点时已经确定，作出评估的具体时间不影响评估价格。征收补偿中的房屋评估与房地产抵押中的房屋评估，不属于同一事项。因此，《房地产抵押估价指导意见》中有关评估报告有效期的规定不能适用于国有土地上房屋的征收评估。
听证员针对金某提出评估不当导致补偿金额不足的疑虑进行解释和回应：分户评估报告的落款日期并不是法律规定的被征收房屋价值的评估时点，金某反复纠结于评估公司作出评估报告的时间，提出评估报告超期问题，实质是担心房屋价值评估过低，但在征收决定公布至征收补偿决定作出这段期间内，被征收房屋所在类似地段的房地产价值浮动不大，不影响金某可获得的补偿权益。