国营商场的隐秘诱惑，让姚振华重回狩猎场(3)

以位于南宁市中心的南宁百货朝阳店为例，该商场南楼1956年便建造，而北楼则是在1996年竣工。
2018年财报期末，南宁百货固定资产中房屋及建筑物总账面价值不过10亿元，无形资产中土地使用权总账面价值只有 2428万元。
这些资产的真实价值几何，并无直接定论，但可以根据已经发生的两次政府征地补偿作为参考。
南宁百货公告显示，2017年4月因修建地铁，南宁百货朝阳店中329.52平米土地被征用，补偿金合计993.18万元，而该部分土地账面价值只有63.48万元，补偿金照账面价值增加15倍。
2015年5月，南宁百货公告表示，市政府拟征收朝阳店南楼所在的国有土地房屋及附属物，尽管上市公司在2019年12月的澄清公告中表示前述地段已不在征收范围，却无法抹去外界对该笔物业的“畅想”。
根据南宁市政府在2016年底公布的旧百货（南宁百货朝阳店）大楼片区补偿安置方案，34583平米建筑面积补偿安置费总预算为85196.05万元，每平米约为2.46万元。
通常，补偿安置费为房屋和所处土地的合并费用，不再另做计算。
如以2.46万元安置费为市场价依据，结合南宁百货朝阳店6.42万平米的建筑面积，那么仅此一处物业的最新价值就达到15.79亿元，远超2019年上半年南宁百货房屋建筑物和土地使用权10亿元出头的总账面价值。
宝能真正“入侵”的，或许是一份物超所值的“破净”资产。
险资青睐，集体重估
拥有硬核隐蔽资产作为安全垫的国营百货大楼，已经成为险资的避险之地。
国金证券研报认为，百货企业自有物业居多，通过自建扩张，土地获取时间较早，背后资产已经大幅升值，但成本法记账下，并未体现在资产负债表中，如果通过资产处置兑现升值收益，难以保证物业的稳定性和可控性，在消费低迷、零售业业绩普遍下滑的背景下，零售企业通过资产证券化，隐蔽的物业价值有望获得体现。
2015年，安邦系开始买入长春市国资委实际控股的百货公司欧亚集团，截至2019年三季度，持股比例达到15%。
欧亚集团2018年末净资产31亿元，财报显示，上市公司自有物业横跨吉林、北京、辽宁等7省，包括购物中心（百货店）、大型综合卖场和连锁超市三类，建筑面积分别为214.15万平米、88.19万平米和39.02万平米。
相对应的是，2018年欧亚集团资产股债表中的房屋及建筑物和土地使用权的账面价值分别只有109亿元和22.5亿元。其中，建筑面积60万平米的商业综合体长春欧亚卖场账面价值仅为11.5亿元，每平米不到2000元；而28万平米的吉林欧亚商都综合体账面价值13.4亿元，每平米不到5000元。