日本实施城市更新的制度构建与施策体系(3)

同时，还在全国城市自下而上申报的基础上，分两批审核指定了45个“城市再生紧急实施地域”，并编制出台了“地域再生实施指南”。
日本遴选城市再生项目涉及的领域、内容非常广泛，包括：防灾减灾对策、交通问题对策、城市环境对策、历史街区和工业遗产地的保护与活力和魅力再生产、大深度地下空间活用对策、少子老龄化对策、国际化对策、新型商务和科学振兴对策、IT 化对策（智慧化对策）、大都市圈再开发、地方中小城镇振兴等，也包括对民间事业者的金融支援措施。
我国目前正在全面推行的城镇老旧住宅小区改造，在日本被称为“团地再生”，主要由特殊法人单位“城市再生机构”担当主体。“城市再生机构”前身是“日本住宅与城市开发建设公团”，属于“国企”。1990年代中期由于城市发展阶段的改变，它改称“城市再生机构”，并且改了制，加入了民营资本。因为在日本，绝大多数集合住宅小区（即所谓“团地”）或居住型新城都是从快速工业化、大规模城市化时期开始，由“日本住宅与城市开发建设公团”开发建设的，并且多数是保障型或租赁型社会住房，其早期的社区公共服务设施也基本上是由“住宅与城市开发建设公团”建造并运营的，所以其产权属性相对于我国房改后的住宅小区产权状况要相对单纯。我国的老旧住宅小区的产权有市管公房、单位公房、房改后的个人持有住房，甚至一栋住宅楼里就混杂有没实施房改和实施了房改的住房，非常复杂，这对老旧小区改造形成共识及资金支持和保障对策是一个挑战。
关于对“城市再生紧急实施地域”的金融支援措施，例如对比较优良的“民间城市再生事业规划”，日本设置了内阁主管部长审核认定制度，如果被认定，就可以享受“城市再生促进税制”的优惠。比如：所得税、法人税减半，注册免许税减免，不动产取得税减免五分之一，固定资产税、城市规划税前5年减免二分之一，特别土地持有税免除，还有为建造高品质住宅转让土地时减免长期转让所得税等。此外，还创设了“城市再生基金”、“开发型证券化”及“对民间城市开发机构的无息贷款、债务担保”等金融面的支援措施。关于民间事业者参与城市再生公共设施建设的方式（PFI∕Private Finance Initiative）可分为BOT(Build Operate Transfer)、BOO(Build Operate Own)、BTO(Build Transfer Operate)、BLT(Build Lease Transfer)等四种模式。