民法典100问之合同编(2)
2023-09-10 来源:飞速影视
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租赁期间承租房屋易主,租赁合同是否继续履行?
李某将其名下商铺租赁给王某,期限5年,租金年付。租赁合同履行1年后,因李某拖欠他人借款,该房屋被债权人申请法院查封后拍卖。
新房主赵某在办理完毕产权过户手续后找到王某,要求王某限期搬家,王某拒绝。赵某遂向法院提起诉讼,要求王某腾退房屋。赵某的请求能得到法院的支持吗?
说 法
民法典第725条规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
这一法条被俗称为“买卖不破租赁”原则,即承租关系在前,产权关系变更在后的情况下,承租人有权继续承租、使用该房屋。法律如此规定的目的在于保护承租人对租赁物现实的占有、使用和收益的状态,以及承租人对租赁物的控制和利用关系,避免因物权变动而扩大租赁的交易风险。
本案中,在王某没有违反租赁合同相关义务的情况下,赵某以房屋产权人发生变更为由,要求王某腾退房屋没有法律依据,王某有权要求按照原有租赁合同的约定继续使用该房屋。因此,赵某的请求不会得到法院的支持。
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虚构的应收款账能否对抗保理人?
A公司将其与B公司签订的《产品购销合同》及发票对应的应收账款转让给某银行,向某银行融资数千万元。某银行在办理保理业务时通知了B公司,B公司在各类审查文件上对某银行享有的应收账款债权予以确认,某银行审查了A公司提交的《产品购销合同》,并查询核实增值税专用发票的真实性之后向A公司支付了融资款。
后A公司与B公司之间的《产品购销合同》被认定为虚假合同,现B公司能否以《产品购销合同》是虚假合同,属于无效合同为由拒不履行保理合同约定的支付义务?
说 法
民法典第763条规定:“应收账款债权人与债务人虚构应收账款作为转让标的,与保理人订立保理合同的,应收账款债务人不得以应收账款不存在为由对抗保理人,但是保理人明知虚构的除外。”
保理,通常指卖方将其出售给买方货物或提供服务而产生的应收账款(债权)转让给保理人(一般为银行、专业的保理公司等),由保理人扣除一定费用后向卖方支付货款,保理人取得向买方(债务人)要求支付款项的一种新型交易方式。
民法典从公平、诚信角度出发,在规定保理人没有过错的情况下,即使保理合同所依据的应收账款是虚假的,应收账款的债务人也要承担支付相应款项的义务,但保理人明知应收账款是虚构的情况除外。
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