阳光城：十年赌约与双斌去留(2)

尽管双斌非常努力，但遭遇2018年四季度之后的市场下行，阳光城的增速也在放慢。2020年，与林老板的“三年之约”期满，双斌未能达成3000亿的初始目标。
2020年9月，阳光城宣布引入战投，为中民投清空离开的股份找到了险资接盘者。泰康人寿、泰康养老合计受让阳光城13.53%股份，代价为33.8亿元。
这一次，事情有些不一样了。
高增长难再
一家十年来都在为规模奔忙的房企，从此要追求利润了。
为了引战，阳光城签下十年对赌协议，考核的却不是规模增长，而是阳光城的盈利能力。
阳光城和泰康约定，未来十年，前5年归母净利年均复合增长率不低于15%；第6-8年不低于10%，第9-10年不低于5%。后五年若不达标，阳光集团要进行现金补偿。
表面看起来，这一利润增长要求并不高。回顾过去，2013年-2019年，阳光城净利润平均复合增速高达35%。
但这是在规模高速增长的背景下实现的，2017年至2019年，阳光城的合约销售金额分别为915亿元、1629亿元、2110亿元，同比分别增长88%、78%、30%。
去年阳光城的合约销售额为2180亿元，同比仅增长3.3%，净利润增速达到30%，远超泰康的要求。
突然增厚的利润，来自销售与管理费用的下降、产品单价提高以及非并表项目结算带来的投资收益大幅增长，简而言之，这种利润的增长并不具有可持续性。
并且，阳光城的净利率也严重偏低，2020年仅6.68%。根据亿翰智库统计，截至2020年末，50家典型房企平均净利润率约为13%。阳光城的净利润水平，仅为行业均值的一半。
高存货减值计提及高利息，严重影响了阳光城的利润。2020年，阳光城因存货跌价导致资产减值损失7.97亿元，利息费用9.4亿元，支付永续债利息1.55亿元。
在利润率难以短期改善的情况下，要实现业绩对赌的承诺，阳光城必然还要仰仗规模增长。
朱荣斌强调，未来公司将以利润增长作为导向，但他也坦承，“阳光城的利润率一直都不高，这决定了必须要不断扩大营业规模，以实现利润总额的增长。”
2021年，阳光城的销售目标也非常保守，仅为2200亿元，预期增速仅为0.9%。但根据阳光城对泰康业绩承诺后的量化目标，到2024年其合约销售额要达到3062亿元，对应复合年增长率为11.65%。