他——40年来默默推动着中国房地产发展，背后的故事你一定想了解(15)

六、从土地财政到房住不炒
在中国，房地产牵扯到无数敏感的神经，从微观角度而言，中国家庭财富的 60% 都在其中；从中观角度而言，房地产与庞大的资本和金融相伴，其兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起；从宏观角度而言，房地产的核心——土地问题，绝不仅仅关乎土地本身，它作为底层基础，与国家的上层建筑（经济、城市、人口、产业、政治等）之间密切相关。
改革开放 40 年间，中国经济蓬勃向上，居民收入不断增长，居住质量不断改善，由此带动整个房地产行业的大繁荣，造就一批举足轻重的世界500强企业，地产商纷纷跻身富豪榜。这背后，固然存在货币超发的因素，但归根结底，经济增长红利、人口红利和城镇化红利，是其持续繁荣的根本支撑。
从 1978 年到 2018 年，我国 GDP 从 3645 亿元增加到 90 万亿元，经济规模扩大 200 多倍，年平均增速高达 9.5%，这就是楼市最根本的支撑。
与此同时，人口红利为经济发展和楼市繁荣提供了强大的红利。
在日本，五六十年代的婴儿潮，助推了上世纪 70 年代-80 年代的房地产大繁荣。回到中国，1970 年代到 1990 年代，人口出生井喷，这可以视作中国的“婴儿潮”一代。以 25-40 岁置业的黄金年龄来看，从 1998 年到 2018 年，刚好符合这一周期。

如果说人口红利着眼的是人口在时间上的大聚集，而城镇化红利着眼的是人口在空间上的大迁移。农村人口进城，年轻人口向大城市集中，高学历人口向一二线城市汇聚，这场最为宏大的人口迁移运动，显著改变中国城市的竞争格局，也更为深刻地影响到房地产的兴衰沉浮。
1953 年，我国城镇化率仅为13.3%，直到30年后的1982年，也仅有 20.9%。从 1982 到 2018 年，则从 20.9% 增加到 59.58%，接近三倍。如此之多的人口在国土上大范围迁移，必然带动房地产的繁荣发展。