他——40年来默默推动着中国房地产发展，背后的故事你一定想了解(16)

经济的快速发展为地产腾飞打下了坚实基础的同时，巨大的土地红利成为中国改革开放不可忽视的动力源，两者互为因果，土地之于经济的反作用力，就是“土地财政”。
土地进行商品化、资本化的作价和溢价，就好像一个历经千年积累形成的巨大压缩饼干，被资本之水浸泡后迅速膨胀，变得异常庞大不可想象。
然而，我们必须清楚的认识到，这股力量在改天换地的同时，也导致了危机的不断积累。今天的土地财政，被房价、腐败、泡沫等敏感的社会话题所绑架，成为众矢之的。
从某种意义上来说，“土地财政”这个词存在根本性的误导——土地收益是融资，而不是财政收入。“土地金融”或许是一个比“土地财政”更接近本质的描述。土地的高度金融化，是中国和平崛起的重要制度基础，也是当今中国众多严重问题的源头。

2014 年西南财经大学发布的一份关于调研报告。报告指出，我国有大量城镇住房处于闲置状态，整体空置率达 22.4％。据此估算，全国城镇空置房为 4898 万套，可供 1.5 亿人居住。
这个报告的准确性引发了房地产行业人士的强烈反驳，但谁也无法否认，房地产早就不再是当初小平口中简单由供求关系决定的产品了。在印钞机的推动下，土地逐渐金融工具化，老百姓买房也不仅仅是为了解决刚需，而是带有越来越强的投资性质，甚至投资成为了主导。
“土地财政”的本质是融资，这就决定了地产会无可避免地会变成投资手段。无论怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的投资品，资金就会继续流入不动产市场。
不仅政府、个人被房地产拖着越来越沉重，发展商也深套其中，在现有高周转、高地价行情下，开发商的利润其实就是在建的工程和囤积的土地，与其对应的，则是巨额开发贷和高度紧绷的资金链。
从宏观角度而言，房地产发展也走到了拐点，人口红利的快速退潮，货币超发和棚改所带来的政策效应也在不断衰减，高企的居民债务更需要漫长的时间来消化。2019 年一季度，我国居民部门杠杆率达到 54.3%，而在 2008 年这一数字还只有 18%。十年时间，居民杠杆率翻了三倍，这一速度远超发达国家。