孟买贫民窟：非原罪，亦非浪漫(2)

△达拉维是孟买最大的贫民窟
城市土地产权情况更为复杂。目前，孟买大部分土地为政府所有，政府又可分为三部分——联邦政府、邦政府以及港口信托基金会。海军、天主教教会以及房地产开发商，掌握剩下的土地。
和中国不同，孟买房产既可和土地一起出售，也可分开出售。一些人拥有房产但不拥有房产占用的土地，土地属于租赁性质就需要交纳租金。当土地大量集中，且受地质地形约束时，孟买土地供需失衡、价格飞涨。土地价格飞涨，又必然导致房地产价格飞涨。
根据在线房地产调查公司（Global Property Guide）发布的调查报告，孟买是2017—2018年世界上第13个最昂贵城市，内城每平方米达到了10900美元；郊外类似于上海嘉定或松江，或者北京的通县，中产社区100平方米房屋价格大概在370万~400万元人民币，这个房价显然不输给包括北上广在内的任何一个一线城市。
孟买一个中产人士，月收入大约4万卢比（约合人民币4000元），如果不依靠家人支持，至少得数十年甚至上百年不吃不喝，才买得起中产社区的一套房子。这也就解释了为何孟买有着世界上最高的住房空置率——乘坐出租车，经常能看到整栋整栋大楼空置着——不是不想买，是确实买不起。

△孟买一个中产人士，如果不依靠家人支持，至少得数十年甚至上百年不吃不喝，才买得起中产社区的一套房子
孟买贫民窟的形成，也和孟买的容积率控制以及租金控制法案（Rent Control Acts，RCAs）有着密切关联。
也许是受英国殖民时期法律传统和保护人文遗产的影响，孟买内城不允许建造过高的建筑，社区容积率不允许超过2。这意味着同样土地面积的房间套数供应，受到严重约束。
邦政府似乎对这个问题有所察觉，2018年出台“2034孟买发展规划蓝图”，准备将“发展用地”和“市区内住宅”的容积率提高到3，将郊区的住宅用地和商业用地的容积率上限，分别提高到2.5和5（原来分别为2和2.5）。