《浊水漂流》：香港无家可归者的忧愁与愤怒(6)

真正的原因蕴含在香港的特殊性之中。
成功的房地产模式，无非市场主导的欧美模式和政府主导的新加坡模式。前者所有要素都市场化，政府主要通过税收来调控；后者由政府包办大部分住房的供给。两种模式都能实现居者有其屋或房价平稳。
香港的特殊性在于，她没有选择上述任何一种模式，而是走了（或者说沿袭了）一条混合制（或者说双轨制）的道路。
梳理这一切的来龙去脉还需回溯港英时代。彼时的香港因是殖民地，土地产权法律上归属英王所有。英王授权港英政府可以通过拍卖出让土地使用权，但不准出售产权。所以香港实际上实行的是土地国有制。而拍卖土地使用权就是我们熟悉的土地批租。
香港回归后，特区政府在土地制度上萧规曹随，只是将批地的年期（使用年限）统一调整为50年。
土地批租制度才是香港特殊性的核心密码。它既非纯粹的市场经济，因关键要素由政府垄断；也非纯粹的计划经济，因政府并不垄断全要素和全产业链。它是政府亲自下场参与的经济活动。政府以手中的土地换取资金（形同“卖地”），使它不再是经济活动的超然仲裁者，而成为利益相关方。
香港历来被视为自由放任主义的样板。这种体制的税率很低，关税、增值税、遗产税等很多税种都免征。因此土地财政就成为港府的重要财源。地价收入（土地出让金）在财政收入中的占比近年来都在20%上下波动。再加上房地产交易和持有环节的税收，房地产业在财政收入中的贡献比例往往会超过30%。在这种情况下，港府就很难抑制把土地卖高价的冲动。
但早年的港英政府或许还没受到土地卖高价更有利的启蒙，供地基本匹配市场需求，所以1980年代以前香港房价都还算平稳。
拐点出现在1984年。《中英联合声明》规定英方在1984-1997年的过渡期内每年批地的上限为50公顷。此条款本意或是为防英方临走前疯狂卖地，卷走香港财富，但客观上导致土地供求极度失衡，由此打开了香港房价飙升的潘多拉魔盒。
香港回归的1997年恰逢亚洲金融风暴，自1985年起已经上涨了7.6倍的香港房价应声回落。新成立的特区政府不再有批地上限的紧箍咒，却从此前的房地产大牛市中领悟到了自己利益之所在：地卖多不如卖贵。想让面包卖出好价钱，想方设法托住面粉价格也就成了应有之义。
此后几年港府的一系列举措，不管是给拍卖价格托底的“勾地”制度、年供85000个住宅单位的“八万五建屋计划”的中辍，还是停止“居屋”（经济适用房）修建并减少土地供给的“孙九招”，都起到了主观上呵护房地产市场和房地产业、客观上承托房价的作用。港府甚至于1998年和2002年两度暂停土地拍卖，宁可地价收入归零也要保住地价。于是，香港错失了让房地产市场自然调整、出清的大好时机。香港房价于2010年重回1997年的泡沫高点，并且其后变本加厉地继续飙升，再也没有出现过像样的调整。即便2018年见到阶段性高点，近几年也是高位盘整，未见明显下跌。