农村房屋买卖合同虽无效，但买受人已占有使用十多年，无需返还

上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终8963号民事判决认为，虽然买卖双方就系争农村房屋及自留地签订的《协议书》无效，但鉴于买方已按照协议约定支付房款，卖方亦按协议约定交付房屋，买方对房屋进行了翻建装修，且居住使用房屋已有十一年之久，在此期间卖方从未提出过异议。现卖方要求买方搬离并返还农村房屋及自留地，一审法院从遵循诚实信用原则和维护社会关系稳定角度出发，对卖方的诉请不予支持，尚无不当。
上述观点并非新观点，上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第334号民事判决、上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第3319号民事判决、上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终8271号民事判决、上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终2201号民事判决等判决也持此观点。本文再介绍一下上海农村房屋买卖的相关法律问题。
一、合同效力
本文首先介绍一下《民法典》的相关规定，再介绍《民法典》生效之前的相关规定（因为大多数的农村房屋买卖发生在《民法典》生效之前）。
（一）一般法理
1、《民法典》的相关规定
第143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”
第144条规定：“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”
第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”
第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”
第154条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”