农村房屋买卖合同虽无效，但买受人已占有使用十多年，无需返还(5)

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“……农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
2、结论：从全国看，法院一般都是将非同一农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同认定为无效合同
司法实践中，法院一般都是将非同一农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同认定为无效合同：有些判决认为非同一集体经济组织之间的农村房屋买卖合同无效是因为违反了上述某一条法律的规定【如《土地管理法》（2020年01月01日生效）第9条】；有些判决并未直接援引某一个具体的条文来认定合同无效，只是含糊的以买卖双方非同一农村集体经济组织成员为由认定合同无效。但是，纵观上述法律法规，似乎不能直接得出结论——非同一农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同无效【这也使得上海高院的规定（详见下文）在法理上讲的通】。
二、上海高院的规定和代表性案例
上文是根据全国性的法律法规等规定来分析农村房屋买卖合同的效力，但是农村房屋买卖问题并非一个简单的法律问题，所以研究每个地方的具体政策和案例，对于判断发生在该地区的农村房屋买卖合同的效力及相关利益（如动迁利益）分配有着举足轻重的作用。
（一）上海高院的规定
《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定：
第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。