农村房屋买卖合同虽无效，但买受人已占有使用十多年，无需返还(20)

二审另查明奉贤区XX社区XX村XX号房屋的宅基地使用人至今仍登记在上诉人名下。
裁判原文节选
一审【案号：上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初7804号】方某某与朱某原属同乡镇范围内集体组织成员，双方就奉贤区XX社区XX村XX号宅基地房屋订立的房屋买卖合同当属有效，双方应当遵守和全面履行。方某某诉请双方买卖合同有效，一审法院予以支持。现查明，朱某已经交付方某某涉案房屋，方某某已经实际居住使用，方某某对该宅基地房屋享有相应权益。按照现有证据，应认定方某某另有剩余房款未付，但朱某未提出反诉请求，一审法院不予处理。双方对是否由朱某交付宅基地使用证、什么时候交付等未予以明确约定，而一审法院认定有效针对的是双方对宅基地上房屋的买卖行为和买卖合同，农村宅基地房屋的买卖不同于城镇产权房的买卖，土地使用权不属法院管辖和处理范围，而且方某某没有宅基地使用证在法律上也不影响其对房屋权利的行使，方某某自己提供的“奉贤县农村宅基地使用权审核表”显示本证所示房屋已动迁注销，故方某某诉请朱某交付宅基地使用证，一审法院不予支持。
一审法院据此判决：一、确认方某某与朱某签订的关于奉贤区XX社区XX村XX号宅基地房屋的买卖合同有效；二、对方某某的判令朱某交付宅基地使用证的诉讼请求不予支持。案件受理费减半收取计525元，由方某某负担485元，由朱某负担40元。
二审【案号：上海一中院（2019）沪01民终9789号】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。“一户一宅”的规定并非法律法规禁止性规定，且双方签订房屋买卖合同时并无此规定，因此，上诉人上诉主张双方签订的房屋买卖合同因违反该规定而无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。《合同法》第一百六十七条关于分期付款的规定为合同解除条款，而解除的前提是合同有效，故上诉人依据该条规定主张双方签订房屋买卖合同无效，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人朱某负担。
本判决为终审判决。