农村房屋买卖合同虽无效，但买受人已占有使用十多年，无需返还(18)

裁判原文节选
一审【案号：上海市崇明区人民法院（2018）沪0151民初3941号】本案系争房屋系农村宅基地房屋，根据相关法律、法规的规定，非农村集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权，案外人黄某某系非农业户口，不具备农村集体经济组织成员资格，故案外人黄某某与龚某某签订的《房屋买卖合同》违反了国家有关规定，属无效合同。鉴于涉案房屋的转让及由被告居住使用已有十八年之多，原告述称其在丈夫龚某某去世后才发现买卖合同，但原告在知晓该合同存在后并未向被告提出过异议，且原告从未向被告主张过租金，故原告关于涉案房屋的买卖未经其同意，其一直以为涉案房屋系出租给案外人及三某某的述称不符合常理。考虑到黄某某已按双方约定的交易价格支付了房款，龚某某也已经交付了系争房屋及宅基地使用证，房屋买卖合同事实上已履行完毕，且被告对涉案房屋进行了装修后长期居住，从遵循诚实信用原则和维护社会关系稳定角度出发，涉案房屋不宜再返还，故对原告要求三某某返还系争房屋的请求不予支持。
综上所述，原告要求确认双方签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求本院予以支持，其余诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、案外人龚某某与案外人黄某某就转让上海市崇明区新河镇塔南村11生产队（新河马路XXX弄XXX号）房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告施某某的其余诉讼请求。
案件受理费人民币376元，减半收取计人民币188元，由被告宋某某、黄某昌、黄某菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终8271号】由于黄某某系非农业户口，故黄某某与龚某某所签订的《房屋买卖合同》因违法国家相关规定，一审法院判决该合同无效是有依据的。考虑到黄某某已按双方约定的交易价格支付了房款，龚某某也已交付了系争房屋的宅基地使用权证，且系争房屋由宋某某、黄某昌、黄某菊共同使用18年之久，施某某在此期间并未提出异议。双方间的买卖合同事实上已经履行完毕，故本着尊重现状、维护稳定的原则，一审法院认定系争房屋不宜再返还，本院认为并无不当。施某某要求宋某某、黄某昌、黄某菊返还系争房屋，本院不予支持。