农村房屋买卖合同虽无效，但买受人已占有使用十多年，无需返还(16)

尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更。然而，农村宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。刘某亮并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故从法律上并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。因此，刘某诚有权基于宅基地使用人权益分割拆迁利益。系争宅基地及其地上物的补偿分为两部分：一为现金补偿，二为拆迁安置房购买权。首先，关于现金补偿部分。本着尊重现状、考虑到近年来房价上涨和刘某亮、刘某桃实际使用系争房屋已达数十年及其使用期间对房屋的管理和贡献，在扣除刘某亮购买时的房款20,000元之后，酌情进行分割，刘某诚应得拆迁款为156,559.80元。
其次，关于拆迁安置房购买权部分，即安置房屋市场价与实际购买价的差额部分。刘某桃、刘某亮实际被安置的总面积为225.28平方米，故系争房屋拆迁所应得的安置房的市场价和优惠价的差价总计为1,988,311.64元，同理，刘某诚应得购买安置房的补偿款为596,493.49元。两部分合计为753,053.29元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于二○一五年十月二十九日作出判决：刘某亮、刘某桃于判决生效之日起十日内支付刘某诚补偿款人民币753,053.29元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,614元，减半收取7,307元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费12,307元，由刘某诚负担3,808元，刘某亮、刘某桃负担8,499元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第3659号】本案的争议在于被上诉人是否有权分割系争宅基地及其上房屋因拆迁所得的利益。对此，本院认为，虽然上诉人与被上诉人早在1996年已就系争房屋及宅基地使用权的转让签订了协议书，上诉人支付了对价并实际取得系争房屋长达数十年之久，但上诉人毕竟不是系争宅基地所在的农村集体经济组织成员，其与被上诉人之间关于系争宅基地使用权的转让也未能取得相关组织和部门的批准，故上诉人并非系争宅基地的合法使用权人。现系争宅基地及其上房屋已被拆迁，被上诉人作为系争宅基地的合法使用权人，理应享有相应的拆迁利益，有权要求予以分割。原审本着诚实信用及维护交易安全原则，综合考虑上诉人长期实际使用系争房屋的现状及对房屋的管理贡献因素，酌情对拆迁利益进行了分配，合法合理，并无不妥，本院予以支持。