邵宇陈达飞：人口红利、房价达峰与居民资产配置(18)

从国外的情形看，日本居民配置房地产的比重经历长期的下降后约维持在37%，美国家庭配置房地产的比重约为24%，德国为32%，英国为45%左右。
以中国居民房地产配置比重由70.71%降至50%为标准进行估算，典型中国家庭总资产中的20%，约23.7万元需要从房地产市场中剥离进行再配置。2020年中国第七次人口普查数据显示，中国共有家庭49416万户，依据中国家庭数量在加总至总量层面，意味着全国当下共有约117.12万亿的资产总量需进行再配置，否则将可能面临资产消融的可能。
站在人口角度，中国房地产无法避免的存在下行压力。CHFS的数据显示2019年中国家庭配置房地产的比重已出现下降，相比2017年降低了三个百分点。人口是难以逆转的趋势力量，过去十余年的重仓配置使购房人群获得了巨量的财富增值效应。而资产配置的路径依赖往往会导致投资行为调整的滞后，理论上居民资金从地产中抽离是一个缓慢释放调节的过程，但国外的经验显示房地产配置的调整往往是源自债务风险的突然释放，表现为资产消融（Asset Meltdown）的形式，由于中国的人口红利下滑迅猛、人口负债延续期长，房价的波动将会影响未来30年以上的居民财富效应。
需要强调的是人口也并非决定房地产的唯一力量，人均GDP的提高能够对冲劳动人口占比收缩的负面作用。人口转型倒逼经济增长方式转变，提供全新的经济增长源泉拉动人均GDP增速上行与老龄化加速下行之间是关于一场时间的竞赛，取胜方不仅决定了房价，也决定了中国未来三十年的经济。