邵宇陈达飞：人口红利、房价达峰与居民资产配置(14)

图表10：150年全球人口结构的变化，历史与未来：1950-2100

数据来源：联合国、WIND、东方证券财富研究

人口变化带来的房地产价格变化估算

未来人口结构的变化对房地产而言，导致的直接后果是价格、需求将会持续承压。在直接需求上，房地产价格失去人口的直接需求支撑，相对于生产者人群，老年人口对地产的增量需求更弱。老年人口总体上也代表了房地产市场中的出售力量，老年人在步入生命的最终阶段后会加速空余房屋的形成。从国外的间接经济影响经验来看，生产者对消费者比值下降，经济中的生产性力量降低，地产价格会形成波动、震荡。消费者人口群体上升使房地产价格跑输通货膨胀率的上涨，房地产的投资价值将会回落。
BIS在2010年借助全球22个国家约40年的人口与房地产价格数据，分析推算了未来房价的变化程度，他们的研究显示，老年抚养比（老年人口占劳动人口的比重）上升会对房地产价格产生显著的负面作用，老年人口抚养比每提高1%，房地产实际价格将降低0.6%。
图表11：BIS房地产价格的Benchmark model

资料来源：BIS、Takáts, E. (2010). Ageing and asset prices, BIS working paper
BIS通过该模型，结合联合国对未来50年的人口预测数据，推算了未来人口变化对房价的影响。BIS的预测显示，到本世纪中叶，人口结构中老年抚养比的加重将使各大经济体的房价下跌约20%到120%不等，美国下跌约25%，韩国降幅最大约120%，中国的降幅达95.8%。不过由于联合国人口预测数据的更新，样本采样等问题，BIS的估计结果明显偏高。