邵宇陈达飞：人口红利、房价达峰与居民资产配置(12)

图表8：中国人口结构的单峰特征

数据来源：联合国、BIS（国际清算银行）、OWID、WIND、东方证券财富研究
中国人口与婴儿潮
中国人口在建国后的60余年里快速完成了现代人口转型（demographic transition），建国后共有三轮出生率明显上升的婴儿潮时期，分别是建国初期（1949至1955年前后）、1962年至1973年、1982年至1991年。但就对房地产市场或经济环境而言，影响及讨论更广的是后两轮。1962至1973年的婴儿潮延续约十年，是中国历史上出生人口最多、对当下经济影响最大的主力婴儿潮。这期间生育率超过6，每年出生人口超过2000万，十年里中国新增人口约2.6亿人。1985至1991年的出生高峰属于回声婴儿潮，这是20世纪中国最后一次的出生人口高峰，1992年后，每年出生人口持续下降。
地产的两个时间点
从人口角度观察中国房地产市场，有两个特殊的时期。第一个时期是1996年前后，中国生产者/消费者的值开始超过2，生产人口上升，抚养负担下降，这之后中国由人口债务期转向人口红利期。这一时期，60年代、70年代的婴儿潮人口达到劳动年龄旺盛期，劳动年龄人口比重提高，成为经济高速增长的推动力量，同期也对应形成住房需求的高峰时期。在需求推动及外部环境推动下，1998年，中国开始停止住房分配制度，逐步建立商品房市场。中国房地产市场化改革的时间点与人口结构中人口红利变化的时间点基本吻合。
第二个时间点是在2011年前后，中国人口红利到达顶峰，对应生产者/消费者的为2.8，每100个劳动力抚养36名儿童或老人。人口红利达峰的前十年也是中国房地产价格快速上涨的主要阶段，而度过人口红利高点之后，从总量层面看，中国房地产价格上涨也出现了波动。经济增速也出现了调整与换挡。
总结海外国家的人口与房地产经验，中国的人口与房价并未完全跳出现有的经验规律。但由于中国人口-地产关系的特殊性，房地产市场分配机制晚于人口红利增长期，两轮婴儿潮人口在21世纪初集中进入住房需求市场，导致房地产达峰时间晚于人口达峰时间。