邵宇陈达飞：人口红利、房价达峰与居民资产配置(11)

数据来源：联合国、德国中央银行、OWID、WIND、东方证券财富研究
图表6：70年法国人口结构与房地产市场：1950-2020

数据来源：联合国、OWID、WIND、东方证券财富研究
图表7：70年英国人口结构与房地产市场：1950-2020

数据来源：联合国、OWID、WIND、东方证券财富研究

中国人口-地产的演变

中国人口-地产关系的共性及特性
相比海外的人口与地产演变，中国有共同之处，也有特殊之处。共同之处，一是中国与美国、日本等国家类似，也出现了二战后的婴儿潮时期，形成了房地产需求与经济阶段性高增长的力量。二是中国的房价上涨时期总体也对应了人口红利的增长期，并未跳出一般的特征事实。
特殊之处，首先是中国房地产的市场化的改革时间晚于需求的增长期，导致两批婴儿潮人口集中涌入地产市场，中国房地产市场化改革始于1998年，60年代新生儿人口的住房需求在70年代末已经十分紧张，福利分房无法满足需求，居民的住房需求释放被推后十余年。二是中国通过人口政策只形成了一轮较高的、单峰的人口红利期。日本、美国、德国等国的生产者/消费者都具有双峰特征。
中国90年代末以来的人口红利，源于自60年代出生人口增长，以及70、80年代的生育控制，劳动力快速增长的同时儿童抚养负担降低，在2000年后形成了集中型人口红利。人口红利本质是跨代际之间的资源转移。是当代人对未来的负债消费，将本应用来生育的投资改用于当代的生产及消费（陈友华，2005），当期经济实现了高增长，对房价形成了强支撑，但人口红利在未来是需要偿还的，无法避免地成为人口负债，生育投资的减少意味着中国的人口红利的衰退会更加猛烈。