邵宇陈达飞：人口红利、房价达峰与居民资产配置(9)

韩国也实施了计划生育政策以及房地产调控政策，导致韩国的人口-地产关系与中国的接近程度更高。
韩国的生育政策早于中国约十年，50年中后期，朝鲜战争结束后，韩国生育率快速提高，1955-1963年迎来婴儿潮时期，1960年，韩国生育率高达6.2，由于出生人口增多，韩国推出计划生育政策，鼓励转变生育观念，推广节育技术，控制人口的过快增长。中国则在1971年开始推行计划生育政策，晚于韩国十年。到80年代，韩国生育率已下降至世代更替水平的2.1以下，虽然韩国在1996年开始结束生育控制，鼓励生育，但韩国出生人口未能停止下行，到2020年生育率已跌至1以下。
与中国相比，韩国人口衰退速度更快。韩国2020年人口自然减少3.3万，总人口的下跌比中国到来的更早，2011年到2020年韩国老龄人口平均年增长率为4.4%，老龄化速度是OECD国家平均值(2.6%)的1.7倍。
韩国同样实施了较为严格的房地产控制政策，但未能完全有效控制房地产价格。韩国70年代推出住房建设计划，扩大住房供给，80年代推出公租房、廉租房，90年代出台房地产限价政策，实行住房价格管制，2005年后开始征收房地产税，但依然阻挡不了韩国房价的上涨。
韩国人口-地产价格
从人口-地产关系来看，韩国仍处于人口红利期，抚养负担小于50%。60年代韩国实施计划生育政策后，到60年代后期人口负担开始降低，生产者/消费者比值转入上升期，1987年，韩国人口结构由人口负债期转入人口红利期。80年代是韩国经济的黄金十年，韩国劳动力供应充足，低工资、低汇率、年均经济增速超8.5%以上，1998年亚洲金融危机使房价经历了约三年的波折，地产建设端的波动远远大于价格端。韩国的人口红利拐点早于地产拐点，2014年韩国生产者对消费者比值达到2.76的峰值，地产的建设、销售情况同期出现了较大的波动，但房地产价格依然在继续上涨。从人口角度看，疫情以来的房价上涨也已偏离人口的基本面，从韩国地产的建设端来看，2015年之后就已转入下行。
图表4：70年韩国人口结构与房地产市场：1950-2020