上海一中院：村民违反一户一宅非禁止性规定不会导致买卖合同无效(15)

该两套房屋总面积225.28平方米，双方曾共同确认房屋市场价为每平方米12,500元。刘某诚认为，本次拆迁实质为房屋安置，两套房屋均属于拆迁利益，刘某诚有权要求刘某亮、刘某桃返还拆迁利益中刘某诚应得部分。据此，刘某诚请求法院判令：刘某亮、刘某桃向刘某诚返还拆迁利益1,090,400元。刘某亮、刘某桃辩称，不同意刘某诚的诉请。刘某诚与刘某亮于1996年4月8日双方就房屋的买卖签订了协议书，协议内容并不涉及土地的买卖。该房屋买卖协议是双方真实意思表示，购房款项早已支付完毕，故协议合法有效。其同拆迁公司签订的合同是处分自己的财产，没有损害刘某诚的利益。刘某诚在拆迁前对房屋买卖从未提出异议，故刘某诚主张违反诚信原则，拆迁利益应当归刘某亮、刘某桃所有。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3216号】本案中，刘某诚与刘某亮于1996年签订系争宅基地上所建房屋的转让协议，由刘某亮、刘某桃实际使用至拆迁时止，后因拆迁利益的分配产生争议。刘某诚主张刘某亮、刘某桃侵犯其宅基地使用权并要求分割相应安置房购房指标。刘某亮、刘某桃对刘某诚要求分割拆迁补偿的依据及具体补偿标准均提出异议。双方主要争议焦点为刘某诚、刘某亮、刘某桃关于拆迁权益的分配。现系争宅基地及地上物已经动迁，宅基地和地上物的权利均化为货币补偿和安置房购买指标，以下就各方拆迁权益的享有进行阐析。1996年，刘某诚同刘某亮签订协议书，出售系争宅基地上的房屋。现房屋实际交付达十多年之久，因此本着诚实信用，维护交易安全的原则，原审法院确认刘某亮应当享有系争宅基地上房屋等地上物的所有权，遇动迁时享有地上物的拆迁权益。
尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更。然而，农村宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。刘某亮并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故从法律上并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。因此，刘某诚有权基于宅基地使用人权益分割拆迁利益。系争宅基地及其地上物的补偿分为两部分：一为现金补偿，二为拆迁安置房购买权。首先，关于现金补偿部分。本着尊重现状、考虑到近年来房价上涨和刘某亮、刘某桃实际使用系争房屋已达数十年及其使用期间对房屋的管理和贡献，在扣除刘某亮购买时的房款20,000元之后，酌情进行分割，刘某诚应得拆迁款为156,559.80元。