保持稳健穿越周期谋远利，保利发展：发轫逆流格局重塑再展翼

（报告出品方/分析师：信达证券 江宇辉）

01 公司概况：踵事增华，三十载积淀笃行不怠

保利发展成立于1992年，隶属于中国保利集团。公司前身为广州保利房地产开发公司，2002年完成股份制企业改造更名为保利房地产股份有限公司，业务向全国扩张；2006年更名保利房地产（集团）股份有限公司，在上交所上市；2018年，为体现公司多元化发展方向，进一步加快两翼业务市场化发展，公司更名为保利发展控股集团股份有限公司。

上市16年有余，公司成为房地产行业的龙头企业，主营业务为房地产开发与销售，并在此基础上构建成涵盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融在内的不动产生态平台。公司综合实力连续多年稳居行业前五，公司深耕核心城市群，业务覆盖中国内地主要城市及洛杉矶、伦敦、悉尼、墨尔本等海内外100余城，近年来销售规模稳居行业前五，并连续十二年蝉联“中国房地产行业领导品牌”、连续十九年荣获中国房地产百强企业称号。
1.1 发展历程
细数保利三十年风和雨，共经历了以下四大发展阶段：
创业起步、夯实基础（1992年-2002年）：公司成立于1992年，于1995年开发首个房地产项目保利红棉花园，明确地产开发为主业，1998年开发保利花园，打造全国首个康居示范小区。
布局全国，资本运作（2002年-2010年）：2002年完成股份制改革，启动“三个为主，两个结合”及“大十字布局”战略。
“三个为主”即以做强房地产主业为主、以中心城市布局为主，商品房以住宅开发为主；“两个结合”即将滚动开发收入与物业经营收入相结合，将资本经营与资产运营相结合；“大十字布局”即沿着京广线（纵轴）和长江沿线（横轴）进行布局。
上述战略牢牢把握了当时城镇化高速发展的战略机遇期，助力保利业务扩张。
2006年公司在上交所上市，更名为“保利房地产(集团)股份有限公司”；组建了高尔夫、会展、商业、基金等公司，并收购重工研究院；打造了保利第一家购物中心保利水城。