保持稳健穿越周期谋远利，保利发展：发轫逆流格局重塑再展翼(24)

7.3 格局重塑三：长期穿透规模增长逻辑，全国化更具优势
7.3.1 全国化扩张本质：资源自由流动&新增资本投入
规模增长的本质：规模增长率近似于ROE。
判断房企未来是否能够继续增长的依据是利润和收入规模的增长，我们从收入规模增长影响因子模型入手来探讨影响行业增长的核心因素。不考虑规模增长结算周期的情况下，收入规模约等于公司的销售额，因此以销售额代表动态的营收：

房企销售规模增长主要由ROE驱动，也会受到杠杆率和周转率的影响，在重资产业务下，房企的杠杆率和周转率变动的影响较小，销售规模的增长率近似于ROE，因此收入规模的增长主要由ROE来驱动。
全国化扩张的本质：资源自由流动和新增资本不断投入。
我们将房企近似看成N个区域公司的组合，组合整体的销售增速近似于ROE,但不同的区域公司之间ROE有差异，在竞争饱和的区域，考虑到市占率提升空间有限等因素，增加资源投入很难提高该区域的ROE，但对于公司新进入的市场，新增资源投入能实现更高的销售增速。
资源投入可以有两个层面：
1）公司层面投入新增资本。从公司整体层面来看，可以通过母公司向区域项目公司增加资本投入的方式来进行，例如增加有息负债规模用于对规模扩张区域进行投入，从而增加拿地，提升销售规模。
2）区域层面进行跨区域调配。假设公司没有新增资本投入，也不能进行资源调配，那么公司在各区域的拿地规模与销售规模一致，区域无法实现超过于ROE的规模增长。
但在可以进行区域资源调配的情况下，对于规模成长空间有限的区域，在满足资金投入后，剩余资金投入到规模增长区域进行投资拿地。