保持稳健穿越周期谋远利，保利发展：发轫逆流格局重塑再展翼(23)

7.2.2. 格局重塑：扩表软硬双约束下，有效扩表才能实现规模增长
随着市场逐步企稳，具备哪些条件的房企才能实现扩表，从而吸收市场份额实现规模增长？我们认为在当前的监管体系下，无论是民企还是国企的扩表都面临着软硬两层约束

软约束方面：由于行业信用风险事件，造成开发商融资受阻以及上下游供应商现金付款比例增加，这种阶段性软约束带来的资金困境随政策落地和基本面逐步企稳有望缓解。
硬约束方面：三道红线造成的财务杠杆降低、融资监管造成的表外融资受阻以及预售资金监管导致的周转效率下降，已成为限制房企扩表能力的常态化硬约束。从目前融资端政策方向来看，短期内这三重硬约束指标较难打破。
我们认为软约束随着市场逐步企稳差异或逐步降低，中期扩表能力的核心在于如何突破常态化监管的硬约束，突破硬约束的方向可能有三种：1）改善资产负债结构，打开有息负债增长空间；2）通过母公司或集团支持形成表外融资能力；3）货值弹性高、去化周期快，提升资金周转。能够突破硬约束的房企将在接下来的行业竞争格局中抢占先机，实现规模扩张和弯道超车。
7.2.3 保利发展：定增打开硬约束空间，国企禀赋融资优势彰显
公司于2022年发布定增预案，拟募资不超过125亿元用于广州保利领袖海等14个项目和补充流动资金15亿元，定增完成后公司的三道红线财务指标有望进一步优化，剔除预收账款的资产负债率下降0.8pct，净负债率下降6.6pc，现金短债比上升0.18倍。
假设资产负债比不变，预计为公司释放440亿元负债空间；按净负债率上限100%计，定增后最多可为公司释放250亿元有息负债，打开了三道红线的硬约束空间。