保持稳健穿越周期谋远利，保利发展：发轫逆流格局重塑再展翼(21)

7.1.3. 保利发展：新增拿地规模第一，核心城市拓展增加
土储丰富推货节奏灵活，销售规模有望迈向TOP1。我们复盘了2022年销售金额TOP50中持续补货拿地房企的新增货值占百强房企比重，仅有15家房企新增货值市占率提升，其中保利发展市占率提升2.6pct，新增货值2514.8亿元位列第一名，另外从存量土储来看，根据克而瑞口径，截至2022年上半年，公司总土储货值26191.0亿元位列百强房企第一名，足够覆盖公司4-5年的销售金额，存量和新增的丰富储备货值有助于公司根据市场变化灵活调整推货节奏，提升公司的销售弹性,实现销售规模、市占率提升。
核心城市拓展规模增加，有效市场边界内竞争力提升。
从结构来看，在2022年城市市场分化的背景下，房企新增拿地也基本聚焦于一二线城市，公司2022年新增拿地金额中一二线城市占比超过90%，结合总拿地金额来看，公司一二线城市新增土储位列百强房企第一名，其中上海、广州、南京、合肥、厦门、成都等成交热度和韧性较好的一二线城市都实现了拓展金额同比正增长，拓展土地的区域位置质量也在提升。
我们认为2023年销售将延续城市分化，特别在政策放松不断靠近核心区域的过程中，增加对核心区域的布局不仅投资安全性更高，也会通过提升市占率来提升公司在后续市场的有效市场边界内的竞争力。

7.1.格局重塑二：中期新平衡下民企被动收缩，融资优势有望助力有效扩表
7.2.1. 市场变化：新资金平衡模式产生，中期民企被动收缩
2021年四季度以来，资金压力下部分民企信用暴雷，目前民企分为三类：1）公开市场债券违约或展期；2）公开市场尚未违约或展期，但商票和信托违约；3）尚未违约。
我们认为三类民企未来发展路径有所不同：
公开市场债券违约或展期的房企：产能永久或将丧失。
在公开市场违约和展期的房企，在后续的经营中一方面在偿债重压下，需要加大现金支付比例、降低周转速度，新开工和施工都受到极大限制；另一方面公开市场信用暴雷，无法获得新增开发贷，存量未开发土地也无法开工复产，因此仅有部分存量项目继续进行开发和销售来弥补债权人和业主方的损失，化解行业风险，而未来产能或将永久丧失。该类企业百强房企2021年全口径销售金额中占36.2%，2022年中占17.1%。